Szükség van egyáltalán ingatlanosra?

2017.05.03.

Az interneten, ingatlanos témákkal kapcsolatos blogokat, hozzászólásokat olvasgatva sok olyan véleménnyel találkozhatunk, melyek megkérdőjelezik az ingatlanközvetítő szakma létjogosultságát. Kérdésként gyakran felmerül: mi szükség van ingatlanosokra, ha nem csinálnak semmit, csak felveszik a jutalékot? Valóban nem csinálnak semmit?

Az olvasó kérdez - a szakértő válaszol #2

Blogunkban igyekszünk nem csak a magyarországi ingatlan-helyzetről aktuálisan tájékoztatni a nagyérdeműt, hanem az azokkal kapcsolatosan felmerülő kérdésekre is megpróbáljuk a lehető legkompetensebb válaszokat előállítani. Mivel az egyes megkeresések általános, közérdekre számot tartó kérdéseket feszegetnek, így azok feloldását szeretnénk a nagy nyilvánosság előtt megtenni, természetesen anonimizálva.

Kérdés:

Tavaly öröklésből szereztem ingatlant, tehát nem vettem, az illeték kifizetése folyamatban van. Ha az idén eltudom adni, az mit jelent? Adóköteles jövedelmet?

A kérdésre Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák vezetője válaszol:

Az öröklés kapcsán megállapított érték és az ingatlan eladási ára közötti összeg adóköteles, melyre ha tavaly történt az öröklés kedvezmény nem vonatkozik, az általános adózási szabály alkalmazandó.

Címkék: Jog, adó

Az olvasó kérdez - a szakértő válaszol

Blogunkban igyekszünk nem csak a magyarországi ingatlan-helyzetről aktuálisan tájékoztatni a nagyérdeműt, hanem az azokkal kapcsolatosan felmerülő kérdésekre is megpróbáljuk a lehető legkompetensebb válaszokat előállítani. Mivel az egyes megkeresések általános, közérdekre számot tartó kérdéseket feszegetnek, így azok feloldását szeretnénk a nagy nyilvánosság előtt megtenni, természetesen anonimizálva.

Íme:

Tisztelt Cikkíró! Telket vettünk az önkormányzattól. "Kedves" szomszédunk pert indított az önkormányzat és ellenünk, hogy a telkünk felét Ő elbirtokolta. A Bíróság, jogerősen, ezt elutasította. Közben kiderült, hogy Ők ráadásul rákerítettek a telkünkre, rajta áll a kerítésük 30m2-el a mi telkünkön. Ezt elbirtokolhatja-e? Köszönettel várom válaszát.

A kérdésre Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák vezetője válaszol:

Az elbirtoklás egy jogi folyamat, amit bizonyos feltételek megléte esetén lehet kezdeményezni, és ennek a jogosságát a bíróság állapítja meg. Ha ezt a bíróság jogerősen elutasította, akkor elbirtoklás nem áll fenn. Viszont ha a pereskedő szomszéd az egész telekre indította el az elbirtoklást, aminek a jogosságát nem ítélte meg a bíróság, de újból elindítja ezt a kerítés által elfoglalt 30 m2-es, és itt igazolni tudja ennek a jogosságát, akkor nem zárható ki az, hogy erre a 30 m2-re a bíróság neki ad igazad. Mindenekelőtt érdemes igazolható módon (tanúk, ajánlott levél, ügyvéd bevonása) felszólítani a szomszédot az elkerítés és a használat megszüntetésére, mivel ennek egy esetleges újból indított elbirtoklási per kapcsán a határidők miatt jelentősége van. Ha pedig végül a 30 m2 esetében a szomszédnak lenne igaza, akkor az eladó (Önkormányzat) felelősségét kell keresni az ügyben, kártérítés, értékcsökkenés, vagy egyéb hasonló jogcímen.

Felhívjuk arra a figyelmet, hogy mivel az adatszolgáltatás nem volt teljesnek tekinthető a problémafelvetésben, ezért a fenti vélemény nem tekinthető felelősségvállalással alátámasztott jogi véleménynek, és a fenti információk tükrében javasoljuk ügyvéd felkeresését!"

Reméljük kimerítő választ kapott a kedves Olvasó, és arra biztatunk mindenki mást, hogy bátran keressen meg minket kérdéseivel, igyekszünk az összesre érdemi választ adni.

Címkék: Jog, adó

Tényleg felhajtotta a CSOK a lakásárakat? Mit mondanak az ingatlanközvetítők?

2016.03.22.

Az elmúlt hónapok a CSOK-ról szóltak az ingatlanpiacon, egymást érik a hírek a tudnivalókról, a hatalmas érdeklődésről és az újra növekedésnek indult lakásárakról. A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői szerint azonban a valóság egy kicsit más képet mutat.

Jelentős érdeklődés mutatkozik a 10+10 milliós CSOK-nak elnevezett, tavaly év végén beharangozott támogatás iránt, mely nem mellékesen a használt lakásokra felvehető összegeknél is változásokat hozott, illetve enyhített a feltételeken. A bankok beszámolói szerint a CSOK-ot igénybe vevők csak egy töredéke él az új lakásokra elérhető 10+10 milliós támogatás lehetőségével, aminek valószínűleg egyik jelentős oka a szűk újlakás-kínálat lehet. A legtöbben a használt lakásokra igénybe vehető, lényegesen kisebb mértékű támogatást veszik csak igénybe. A kérdés az, hogy van-e ennek - a támogatás révén esetleg növekvő forgalomnak - árfelhajtó hatása az ingatlanpiacon, a használt lakások szegmensében?

Minden, amit tudni kell a 10+10 milliós CSOK-ról - Balla Ingatlaniroda elemzése

2016 januárjától él az új CSOK, ami január közepe óta sok bankban már elérhető és rendkívül nagy az érdeklődés iránta. A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői is rengeteg kérdést kapnak a témával kapcsolatban. Ezért összefoglaltuk a legalapvetőbb tudnivalókat, szabályokat a támogatásról.

Az újépítésű lakások iránti érdeklődés jelentős növekedését, valamint az ingatlanárak növekedését eredményezték az elmúlt hetekben-hónapokban a már karácsony előtt bejelentett Családok Otthonteremtési Kedvezményének új szabályai. Januárban mi is foglalkoztunk a témával, azóta viszont többször módosítottak a szabályokon, ezért leporoltuk és aktualizáltuk a tudnivalókat.

10 milliós támogatás + 10 milliós kedvező hitel

Amire a karácsonyt megelőző napokban mindenki felkapta a fejét, azok az elhangzó számok voltak: vagyis, hogy az állam 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatást kínál azoknak a három- vagy többgyermekes családoknak, akik újépítésű ingatlant vesznek, építtetnek. Ráadásul ezt az összeget még egy kedvező feltételű, 10 milliós hitellel is megtoldja, amennyiben ezt valaki igényli a támogatás mellé. A hitel kamata 3 százalékban fixált, 25 éves a futamideje, kamaperiódusát pedig 5 évre rögzítik, de az állam ezen 5 év után is garantálja a 3 százalékpontos kamatelőnyt. Korábban 30 millió forintnál értékesebb ingatlanokra nem lehetett igénybe venni a hitelt, ma már azonban nem él ez a korlát.

A 10 milliós támogatás csak a három vagy ennél több gyermeket vállaló családoknak jár. Akik csak két gyereket vállalnak, azok a korábbi, legfeljebb 2,6 milliós összeget kaphatják támogatásként, míg az egy gyermeket vállalók 600 ezret. Jó hír azoknak, akik korábban már részesültek lakásépítési, otthonteremtési támogatásban, hogy új lakásra igényelt támogatás esetén megkaphatják a korábbi támogatás és az új támogatási összeg közötti különbözetet. Ez a 10 milliós, illetve a kisebb mértékű támogatások esetén is érvényes. 

Ennek fejében az állam javára 10 évre szóló jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az ingatlanra, és további feltétel, hogy 10 évig a szülőknek és a gyerekeknek is életvitelszerűen benne kell lakniuk. Kivételek azonban akadnak, így az, ha a gyereknek tanulmányai miatt költöznie kell, tartósan egészségügyi intézménybe kerül valaki a családból, esetleg más településen vállal munkát (de legfeljebb csak 5 évig), vagy szabadságvesztés büntetését tölti, illetve ha a nagykorú vagy nagykorúvá váló gyerek már költözik.

Az ingatlanra vonatkozó szabályok

Az újépítésű ingatlan nem lehet akármilyen a méretét tekintve: lakás esetében minimum 60 négyzetméteresnek, háznál viszont legalább 90 négyzetméteresnek kell lennie azoknál, akik három gyermeket nevelnek. Azoknak, akik egy gyermeket nevelnek, legalább 40 négyzetméteres lakásba vagy 70 négyzetméteres házba, a kétgyermekeseknek minimum 50 négyzetméteres lakásba vagy 80 négyzetméteres házba kell költözniük, ha támogatást szeretnének. Fontos, hogy lakóingatlanra vehető csak igénybe a 10 milliós támogatás. A CSOK tavalyi verziójánál alkalmazott energiatakarékossági és négyzetméterkorlátokat kivették a rendeletből.

Új építésű ingatlannak egyébként 2008. július 1-jén vagy később kiadott építési engedéllyel rendelkező lakóingatlan számít, amely a kérelem benyújtásának időpontjában használatbavételi engedéllyel vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal rendelkezik, de nem volt még tulajdonosa, vállalkozótól vagy pénzintézettől kerül megvásárlásra, vagy pedig annak leendő tulajdonosa magának építteti. A CSOK természetesen igénybe vehető olyan lakásokra is, melyek tulajdonjogát az elkészültüket megelőzően ruházzák át. Itt is feltétel azonban, hogy a lakás építési engedélye 2008. július 1-je után legyen kiadva, illetve 2016. január 1-je utáni építésnél már csak egyszerű bejelentés szükséges.

Az ingatlannak az általános építési szabályoknak meg kell felelnie, azonban nem kell sem komfortosnak, sem összkomfortosnak lennie. Korábban feltétel volt a teljes közművesítettség, ez azonban már nem az, így fúrt kút esetén is kérhető a támogatás, sőt szennyvízcsatorna megléte sem szükséges, megfelelnek más, szabályszerű szennyvíztárolási és -tisztítási megoldások is. Ráadásul most már akár tanyabesorolású külterületen is igényelhető a CSOK. Az elvárás mindössze annyi, hogy legyen benne egy 12 négyzetmétert meghaladó lakószoba, konyha, fürdőszoba és vécé, valamint, hogy közműves legyen a villamosenergia-szolgáltatás.

Ami fontos, hogy az emeletráépítés, tetőtérbeépítés is új ingatlan építésének számít és jár utána a 10 milliós támogatás, de csak abban az esetben, ha ennek révén nem egy, hanem 2 új, önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező lakás jön létre, mely a fentebb felsorolt követelményeknek is megfelel. Vagyis a jogalkotók nem igazán támogatják annak lehetőségét, hogy a szülői ház tetőterébe költözzenek a fiatalok, hiszen a támogatás a nagy, többlakásos emeletráépítésekre, illetve beépítésekre lett szabva.

Amennyiben valaki nem céggel, hanem magánépítkezőként építi a házát, akkor a teljes áfatartalmat visszaigényelheti 5 millió forintig, de legfeljebb 150 négyzetméteres lakás, illetve 300 négyzetméteres ház esetén, egyetlen alkalommal, legkésőbb 2019 év végéig. Az ingatlan egyébként 10 évig nem adható el, az igénylőnek és családjának ott kell laknia, másnak viszont nem átadható, oda más személy nem fogadható be. 

Ami még fontos, hogy a támogatás az adásvételi szerződés aláírásától számított 120. napig igényelhető, míg építkezés esetében még a használatbavételi engedély kiadása előtt kell kérni. Ezen határidők elmulasztása esetén már nem vehető igénybe. 

Amennyiben el kívánjuk adni a CSOK-kal vásárolt lakást, akkor a támogatás másik lakásra is átvihető, csak a támogatás összegét egy kincstári letéti számlára be kell fizetni. Ilyenkor visszafizetési kötelezettségünket építési szándék esetén 3 évre, vásárlási szándéknál 1 évre felfüggesztik. A támogatást használt lakásra azonban csak 5 év eltelte után lehet átvinni. 

Végül, azt se felejtsük el, hogy a lakóingatlannak érvényes lakásbiztosítással kell rendelkeznie.


Személyi feltételek

Nemcsak az ingatlannal kapcsolatban támasztottak feltételeket, hanem azokkal szemben is, akik a támogatást felvennék. Ezekből a szabályokból sincs kevés. Az egyik legfontosabb, hogy

- az is igényelheti a támogatást, akinek még egyáltalán nincs gyereke, viszont az igénylés időpontjában házas és 10 éven belül tervezi a három gyermek vállalását. Ugyanez a 10 év érvényes egy vagy két gyerek előre vállalása esetén is. Örökbefogadásnál az idő két évvel kitolódik, illetve ha csak teherbeesés történik meg 10 éven belül, akkor a határidő a gyerek születéséig tolódik ki.

- Ha nem lenne házas a két igénylő, akkor legalább egy gyermeküknek kell lennie, és 8 év áll rendelkezésükre további két gyerek vállalására, míg egy kétgyermekes családnak 4 év, hogy megszülessen a harmadik.

- Ha a három gyerek nem születne meg a megadott határidőig, akkor 60 napon belül vissza kell fizetni a támogatást az állam számára, mégpedig a Ptk. szerinti késedelmi kamat ötszörösével növelten. Nincsenek viszont büntetőkamatok akkor, ha az érintett részt vett legalább öt alkalommal valamilyen tb-támogatott vagy magán meddőségkezelési programban, illetve bizonyítani tudja, hogy egészségügyi okok miatt nem tud ilyenen részt venni.

- A korábbi CSOK-hoz képest a korral kapcsolatos feltételen enyhítettek: előre vállalt gyermekek esetében elegendő, ha a házaspárnak csak egyik tagja 40 évnél fiatalabb. Sőt, ha már megvan a három gyerek, akkor nincs korhatár a támogatás igénybevételéhez.

- Gyermeknek alapvetően a 20 évesnél fiatalabb és a 24. terhességi hetet betöltött, vér szerinti gyermekek számítanak.

- Természetesen más eltartott, örökbefogadott vagy gondozásba vett gyerek esetén (ha még nem töltötte be a 20. évet) is igénybe lehet venni a támogatást, de utóbbinál vállalni kell, hogy még legalább három évig nevelik.

- Ráadásul az olyan 25 évnél fiatalabbak is gyermeknek számítanak, akik valamely oktatási intézmény nappali tagozatán tanulnak, illetve azok a 20 évesnél idősebb, megváltozott munkaképességűek, akiknél ez az állapot legalább egy évig így is marad.

- A 10 milliós lehetőséggel azok is élhetnek, akiknek jelenleg is van ingatlanjuk. Utóbbi esetében persze feltétel, hogy az új ingatlanba kell költözni, valamint, ha eladásra került a régi 5 éven belül, akkor annak vételárát bele kell forgatni az újba.

- Igényelhetik a 10 milliós összeget azok is, akik korábban már vettek fel szocpolt, de csak a korábbi támogatási összeg és a 10 millió forint különbözetét kapják meg.

- Az igénylőnek az igénylés előtti 180 napban rendelkeznie kell munkaviszonnyal, ami akár külföldi munkaviszony is lehet.

- Emellett a 10 milliós támogatáshoz 2 éves egészségügyi biztosítotti jogviszonyt is fel kell mutatnia, ami lehet külföldi igazolás is. A kisebb támogatásoknál viszont elegendő a 180 napos jogviszony. Megszakításuk mindkét esetben legfeljebb 30 napig tarthat folyamatosan.

- A legutóbbi módosítások után már KHR-listán lévő személyek is igényelhetik a 10 millió forintos támogatást, igaz a 10 millió forintos hitelt nem fogják megkapni a banktól.

- Közmunkások nem élhetnek az új lakásokra érvényes támogatással, ők csak használt lakás vásárlása esetén kaphatnak segítséget az államtól.

Gond akkor van, ha válik a házaspár és el kell adniuk a támogatással vett lakást, ugyanis akkor vissza kell fizetniük a támogatást. Mentesülni lehet a visszafizetés alól, ha az egyik fél megtartja az ingatlan azáltal, hogy kivásárolja a másikat.

Vannak olyan különös méltánylást érdemlő helyzetek, amikor a kormányhivatal dönt el, hogy 5 éves halasztás után elengedi-e - részben vagy teljesen - a fizetési kötelezettséget. Ilyen eset az

- ha a házaspár egyik tagja meghal
- ha a gyermek vagy gyermekek születését megváltozott munkaképességűvé válás hiúsítja meg,
- a gyermek a terhesség 24. hete után halva születik,
- ha az első gyerek súlyos fogyatékossággal születne.

A használt lakásokra is marad a támogatás

Persze, aki használt ingatlanba költözne, annak is jár támogatás, a tavalyinál bizonyos esetekben kicsit magasabb összeggel. Februárban megszabadították a támogatást a különböző négyzetméterár-maximumoktól is, viszont a méretre vonatkozó korlátok ugyanazok, mint az új lakások esetben. Ezeken túl már csak két korlátja van a támogatás igénybevételének használt lakások esetében: a 35 millió forintos értékhatár, mely országosan érvényes, illetve hogy az ingatlan vételára a hitelintézet által megállapított forgalmi értéknél legfeljebb csak 20 százalékkal lehet magasabb.

Ha mindez rendben, akkor használt lakások vásárlásánál egy gyermek után 600 ezer, két gyermek után 1 millió 430 ezer, három gyermek esetében 2 millió 200 ezer, négy vagy több gyermek esetén pedig 2 millió 750 ezer forint lenne a vissza nem térítendő támogatás összege. 

Jó tudni azonban, hogy használt lakásra nem vállalható előre 3 gyerek, valamint, hogy használat lakás vásárlása esetén - ellentétben az új lakás vásárlásával vagy építésével - nem lehet az igénylőnek másik lakástulajdona, illetve legfeljebb 50 százalékos tulajdoni hányada lehet másik lakásban, kivéve, ha haszonélvezeti jog terheli a lakást. A kérelem benyújtását megelőző 5 éven belül értékesített lakástulajdon eladási árát pedig a vételár kiegyenlítésére kell használni. 

Ingatlan ajándékozása: hogyan zajlik, mennyi az illeték? - Balla Ingatlaniroda elemzés

2016.03.01.

Jó pár éve már, hogy illetékmentessé vált az egyenes ági rokonok, illetve a házastársak között lakóingatlanok ajándékozása, amivel most már a legtöbben tisztában vannak, és ki is használják a lehetőséget. Ennek ellenére akadnak olyan kérdések az ajándékozás, illetve annak illetéke körül, melyek a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítőinek tapasztalatai szerint rendkívül gyakran felmerülnek, és magyarázatot igényelnek. 

Vélhetően azt nem kell különösebben részletezni, hogy mit is nevezünk ajándékozásnak. Röviden az ajándékozás azt jelenti, hogy az ajándékozó a dolgot, esetünkben a lakóingatlant az ajándékozott részére ingyenesen átruházza. Ennél fontosabb azonban, hogy ingatlan esetében az ajándékozási szerződést minden esetben írásba kell foglalni, azaz szerződést kell írni róla - mégpedig ügyvédi ellenjegyzéssel -, és az ajándékozó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is. 

Címkék: Jog, adó

Mi az a passzívház? Megéri-e ilyet építeni?

2016.02.16.

Mivel az elkövetkező években a továbbfejlesztett CSOK-nak köszönhetően várhatóan emelkedhet az építési kedv, ezért a Balla Ingatlanirodák jónak látta egy kicsit leporolni a passzívházak, fokozottan energiatakarékos házak témáját. Ez annál is inkább aktuális, mert már nincs egészen öt évünk addig, hogy csak közel nulla energiafelhasználású épületeket lehet az Európai Unióban felhúzni.

Habár a 10+10 milliós CSOK nem határoz meg az építkezők, építtetők számára energiatakarékossági értékeket, azért mindenkiben felmerülhet ötletként még a tervezés előtt, hogy az energiaszámlákon kicsit spórolva az átlagosnál korszerűbb megoldással próbálkozzon. A kérdés, amit ilyenkor felteszünk magunknak, hogy gondolkodjunk-e az energiatakarékosság mai csúcsának számító passzívház-követelmények elérésében vagy elégedjünk meg kevésbé energiahatékony megoldással, melynek mégis jobb a megtérülése.

Tudjuk persze, van egy további lépés a tökéletesség felé, mégpedig az aktív ház (illetve annak leágazásai), mely már nem fogyaszt, hanem termeli az energiát, de maradjunk egyelőre a passzív házaknál. A 2010/31/EU Irányelv 2020. december 31-étől kötelezőnek írja elő az új építésű házakra vonatkozóan az úgynevezett nulla energiafelhasználást (a felhasznált közel nulla vagy nagyon alacsony mennyiségű energiának igen jelentős részben megújuló forrásokból kellene származnia, beleértve a helyszínen vagy a közelben előállított megújuló forrásokból származó energiát is). Az irányelvben megfogalmazott követelményt alapvetően a jelenlegi passzívház-követelményeknek megfelelő épületek tudják teljesíteni.

Addig azonban van még szűk öt év, így lehet más energiatakarékossági kategóriákban is gondolkodni. Például ún. alacsony energiaigényű ház építésében.

passzivhazepito.hu

Alacsony energiafelhasználású vagy passzív?

Annál is inkább érdemes lehet a passzív házaktól elrugaszkodni, mert az elmúlt évek gyakorlata azt mutatta, hogy minősített passzívház építése sokszor túl nagy falat az építtetőknek, így azok, akik eredetileg passzívházat akartak végül megelégedtek egy alacsony energiaigényű házzal.

A passzívháznak ugyanis nagyon szigorú követelményeknek kell megfelelnie.

Meghatározott fűtési hőszükséglete legfeljebb 15 kWh/m2 lehet évente, míg fajlagos primerenergia-igénye 120 kWh/m2 évente. És ebben már az elektromos áram is benne van, aminek ajánlott értéke 50 kWh/m2 évente. Emellett figyelni kell a légtömörségi értékre is, ami 50 Pa nyomáskülönbség mellett max 0,6 1/h. Ezeknek megfelelni pedig nem egyszerű, mint azzal sokan szembesültek a gyakorlatban.

A passzívház lényegét azonban sokkal jobban meg lehet fogni azzal, hogy ezeknél elegendő a szellőző levegő utánfűtése ahhoz, hogy tartsák a hőmérsékletüket, vagyis alapvetően nincs szükség aktív fűtésre, csak kivételes esetekben. Ez pedig akár 90 százalékkal is kevesebb fűtési költséget jelent, mint normál házak esetében, azaz négyzetméterenként 1,5 m3 gáznak megfelelő energiával megoldható a fűtés.

A követelmények a fokozott szigeteléssel jórészt elérhetők, azonban ez még nem elegendő. Figyelni kell már a telek adottságaira, a ház tájolására, tömegformálására, az ablakok méretére és elhelyezésére, az árnyékolórendszerre, valamint a gépészetre, kezdve a hőcserélős szellőztetőrendszertől a földhő és a napenergia hasznosításáig. Ezeket jelenleg egy átlagos családi háznál még jóval kisebb súlyú problémát jelentenek.

A mozgástér tehát passzív házaknál meglehetősen szűkös, miközben alacsony energiaigényű házaknál nincsenek ilyen szabványértékek, melyeknek meg kell felelni. A fűtési hőszükséglet a 15 kWh/m2 értéknek akár kétszerese-háromszorosa is lehet. A tulajdonosok szabad kezet kapnak, hogy milyen mértékben sikerül energiatakarékossá tenni házukat, miközben persze még maradnak a fokozott energiatakarékosságnál, annak magas komfortjánál és a mérsékeltebb rezsinél.

A passzívház előnyei:

Mindezek után azért érdemes egy pillantást vetni arra is, hogy milyen előnyökkel jár, ha passzív házat építünk. Talán már az eddigiekből is látható, hogy a környezetbarátságon és az alacsony rezsiköltségeken túl olyan előnyei is vannak a passzív, illetve az alacsony energiafogyasztású házaknak, mint

- az egyenletes hőmérséklet,

- télen sem sugározzák a hideget a falak és az ablakok,

- mindig friss, por- és pollenmentes a levegő, miközben nincs huzat,

- nincsenek hőhidak,

- nincs penész,

- nincs páralecsapódás az ablakokon, és

- a szellőztető rendszer ellenére csendesebb a vastagabb szigetelések miatt.

Egyszóval rendkívül komfortos környezetet nyújt a benne lakók számára.

Mennyivel drágább egy passzívház?

Mint említettük, a szigorú követelmények, a költségek, illetve a beláthatatlanul hosszú megtérülési idő miatt sokan nem vállalják be passzívház építését, hanem megmaradnak az alacsony energiafelhasználású megoldásnál. Már ennek az építési költsége is magasabb, mint az átlagos, jól szigetelt házaké.

passzivhaz-magazin.hu

A tervezés is komolyabb feladat - minősített passzívház-tervezők végzik -, de ugyanez igaz magára az építkezésre is, hiszen a szakembereknek ezen a téren még szerény a tapasztalata. Erre tehát külön fel kell készülni, ahogy arra is, hogy költségesebb lesz a kivitelezés, és nem csak a felhasznált anyagok magasabb minősége miatt.

Hogy mennyivel, azt nehéz pontosan megmondani, hiszen minden eset más és más, de míg egy passzív háznál ez a többlet jó esetben 15 százalék körül alakulhat, addig az alacsony energiafogyasztású házaknál ennek inkább csak a fele-harmada.

Habár az árak ennél nagyobb mértékben is elszállhatnak, vannak már olyan példák passzív házakra az országban, ahol az említett határ alá is sikerült leszorítani a költségeket. Az első hazai passzívház minősítéssel rendelkező családi ház még 230 ezer forintos négyzetméteráron épült 2009-ben Szadán. Átlagosan azonban 10-20 százalékos többletköltséggel számolhatunk, ami persze még mindig több millió forintot jelent az átlagos családi ház költségéhez képest. Ez a néhány százezer forintnyi éves energiaköltség-megtakarításból csak sok-sok év alatt térül meg, a legjobb esetben is 8-10 év alatt, de inkább 15-20 évről beszélhetünk.

Passzívházat építeni tehát most még inkább elkötelezettség kérdése, hiszen ez az, ami alapot adhat arra, hogy a tulajdonosok vállalják a tervezéssel és az építkezéssel járó fokozott nehézségeket és anyagi áldozatokat. Ha józan megfontolással közelítjük meg a kérdést, akkor jelenleg az alacsony energiafogyasztású ház lehet a legtöbb családi ház építő számára az optimális megoldás.

Amit az ingatlan haszonélvezeti jogról tudni kell - Balla Ingatlaniroda elemzés

2015.12.15.

Kényes, sokszor kellemetlen helyzeteket tud teremteni a haszonélvezeti jog egy-egy ingatlan értékesítése, illetve vásárlása során. Legalábbis a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői időnként találkoznak nehéz helyzetekkel, melyeket egy ingatlanon lévő haszonélvezet okoz. Ez ugyanis egy olyan vagyoni értékű jog, mely bizonyos tekintetben felülírja a tulajdonos jogait. 

Mivel a haszonélvezet esetében is elsősorban az ingatlanokkal kapcsolatos vonatkozásokat igyekszünk kidomborítani, így mindjárt a legelején a megszüntetés lehetőségeit vesszük sorra, hiszen ez merül fel a legtöbbször ingatlan eladásakor.

Címkék: Jog, adó

Ingatlan-elbirtoklás: nem megy olyan könnyen, mint sokan hiszik - Balla Ingatlaniroda elemzés

Rendkívül népszerű téma jogi fórumokon az elbirtoklás kérdése. Nyilvánvalóan azért, mert az emberek az elbirtoklást egy olyan tulajdonjog-szerzési lehetőségnek tekintik, amikor nem kell megfizetni egy ingatlanért a vételárat. És ki ne szeretne ingyen ingatlanhoz jutni? Egy ingatlan elbirtoklása azonban nem ilyen egyszerű. 

A Balla Ingatlanirodák részéről sokszor belefutunk érdekes jogi kérdésekbe ingatlanokkal kapcsolatban, az egyik ilyen az elbirtoklás. Ez a téma érezhetően azért izgatja az emberek fantáziáját, mivel elbirtoklással elviekben kikerülhető egy ingatlan megszerzésénél az adásvételi szerződés aláírása és a vételár megfizetése. Nem véletlen, hogy sokaknak felcsillan a szeme, amikor felmerül gondolataik között az elbirtoklás, mint jogi fogalom. A kifejezés sokaknak ismerős, azonban a hozzá kapcsolódó szabályok már kevésbé. Márpedig a törvény - bár röviden fogalmaz - szigorú, komoly feltételeket szab, nem teszi lehetővé mindenki számára, hogy könnyen és ingyen hozzájusson más ingatlanához. De lássuk a sokak számára elkedvetlenítő részleteket! 

Címkék: Jog, adó

Mennyi adót kell fizetnünk ingatlan eladása után? - A Balla Ingatlaniroda elemzése

2015.11.04.

Miután egy korábbi bejegyzésünkben már tisztáztuk, hogy ingatlan vásárlása esetén mennyi illetéket fizetünk, most az ingatlan eladása utáni adózás szabályaira is kitérünk. Ingatlaneladás után ugyanis az eladó személyi jövedelemadót (SZJA) fizet. Persze nem minden esetben, de lássuk a részleteket! 

A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői számtalanszor tapasztalják munkájuk során, hogy az eladók - akikkel az ingatlanosok alapvetően kapcsolatban állnak - sokszor nincsenek tisztában az értékesítés adóvonzatával, és a hiányzó információkra gyakran az ingatlanközvetítőnél kérdeznek rá. Úgy érezzük tehát, hogy érdemes tisztázni, mikor és mennyi adót kell fizetni lakás eladása után. 

Jövedelemről van szó, így szja-t fizetünk ingatlaneladás után 

Mivel egy ingatlan, illetve vagyoni értékű jog értékesítéséből adott esetben jövedelmünk származhat, így azt, mint jövedelmet a normál, éves adóbevallás keretében a megadott határidőig be kell vallanunk a NAV felé, és meg kell fizetnünk az adó összegét. Fontos: amennyiben az ingatlan eladásából nem keletkezik jövedelmünk, abban az esetben nincs mit bevallanunk az adóhatóságnak. 

Jövedelem abban az esetben keletkezik, ha magasabb összegért sikerül eladnunk a lakást, mint amennyiért vásároltuk, és számlákkal igazolt, később részletezett költségeink után még mindig pluszban vagyunk. Ha nem így van, tehát a mondjuk két éve 10,5 millió forintért vásárolt lakásunkat most csak 9,8 millióért tudjuk eladni, akkor számunkra az ingatlaneladás utáni adózás több problémát már nem is jelent, hiszen azt bevallani sem kell. 

A vételi és az eladási ár közötti különbözet (ha utóbbi a magasabb összeg) jelenti tehát a jövedelmet, de a helyzet azért nem ennyire egyszerű. 

A jövedelem pontos meghatározása 

Az ingatlaneladásból származó jövedelmünk megállapítása technikailag úgy néz ki, hogy az értékesítésből származó bevételünket csökkenteni kell a költségeinkkel. A bevétel ingatlan eladásakor az az összeg, amit az értékesítés eredményeként megfizet számunkra a vevő. Akkor is a teljes vételárral kell számolni - mégpedig az értékesítés évére vonatkozóan -, ha azt a vevő több részletben fizeti meg. Ennek oka, hogy a szja-törvény szerint a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja. 

És akkor térjünk át a költségekre, melyeket levonhatunk az előbb már részletezett bevételünkből. Melyek ezek? 

  • Az ingatlan megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő, számlákkal igazolt, egyéb kiadások. Ide tartozik például az illeték összege, az ügyvédi költség, közjegyzői díj és egyéb szakértői díjak. 
  • Az értéknövelő beruházások számlákkal igazolható összege. 
  • Az átruházással kapcsolatos igazolt kiadások, többek között az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg. 

Olyan kiadást azonban már nem vonhatunk le költségként, melyeket a magánszemély az önálló tevékenységéből származó bevételével szemben elszámolt vagy elszámol költségként. És nem véletlenül hangsúlyozzuk minden mondatban, hogy csak a számlákkal, okiratokkal igazolható költségeket számolhatunk el! 

Mennyi adót fizetünk az eladásból származó jövedelmünk után? 

Mindjárt az elején fontos megemlítenünk, hogy 2008. január 1-jétől már nem létezik az ún. beszámítási kedvezmény. Ennek ellenére még mindig nagyon sokan azt hiszik, hogy csak akkor mentesülnek az adófizetés kötelezettsége alól, ha ingatlaneladás után másik lakást vesznek, és az eladási árat teljes egészében beforgatják az új lakás vételárába. Hangsúlyozzuk újra, hogy a törvény már sok-sok évvel ezelőtt megváltozott, és másik lakás vásárlása egy éven belül csak az illeték szempontjából lehet fontos a cserepótló vétel kedvezménye miatt. 

Jelenleg az adófizetés nem egy másik lakás megvásárlásának függvénye, hanem azt az adott lakás megszerzésének időpontja határozza meg. Alapesetben az adó mértéke 16 százalék, a számított jövedelem azonban minden évvel csökken bizonyos mértékben. Ha az eladástól számítva hat évvel korábban vettük az eladott ingatlant, akkor már nem is kell utána szja-t fizetni. Ez így néz ki: 

A lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

  • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
  • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
  • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
  • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
  • 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további években. 

A legegyszerűbb azonban NAV kalkulátorát használni: http://nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/kalkulatorok/ing_kalk

De hogy mondjunk azért egy példát: ha idén a felpezsdülő ingatlanpiacon jó áron, mondjuk 13 millióért sikerült eladnunk takaros kis zuglói panellakásunkat, melyet még az ingatlanpiaci válság mélysötét vége felé, 2013-ban vásároltunk 10 millió forintért, akkor - értéknövelő beruházásokat, illetéket és egyéb szerzéssel és eladással kapcsolatos költségeket most nem számolva - 3 milliós jövedelemre tettünk szert. Mivel eltelt már két év, így tíz százalékkal csökken a számított összeg, azaz 300 ezer forinttal. Vagyis 2,7 millió forint után fizetjük meg a 16 százalékos jövedelemadót, ami 432 ezer forintot fog kitenni. 

Azt még fontos megjegyezni, hogy eddig csak lakóingatlanokról beszéltünk, ugyanis minden egyéb ingatlan, például telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan esetében már kicsit más a helyzet. Ilyen esetekben 16 évnek kell eltelnie, hogy mentesüljünk az adófizetési kötelezettség alól, de itt is ugyanolyan fokozatos a számított összegből levonható százalék változása, legalábbis a hatodik évtől. A NAV oldalán azonban erre is található külön kalkulátor, így a számok tömegétől ebben az esetben megkímélnénk az olvasót. 

Ami talán még gondot okozhat, ha egy ingatlannak több tulajdonosa is van. Ilyen esetben sem bonyolult azonban a helyzet, a tulajdonosoknak tulajdonrészük arányában kell megfizetni a személyi jövedelemadót, azaz minden tulajdonos adóbevallásában szerepelnie kell az ingatlan eladásából származó jövedelemnek, valamint meg is kell fizetni az állam felé az adót. 

Természetesen számtalan speciális helyzet van, melyet nem érintettünk, hiszen csak a legtipikusabb, leggyakrabban előforduló élethelyzeteket vettük figyelembe. A vonatkozó törvény azonban ezeket is tisztázza. Ezért aki többet szeretne megtudni, annak érdemes fellapoznia az 1995. évi CXVII. törvényt, mely a személyi jövedelemadóról szól, és annak XI. fejezetében megtalálja az ingatlanokra és egyéb vagyoni értékű jogok átruházására vonatkozó szabályokat részletesen.

12

Ezeket a cikkeket olvastad már?