A befektetők uralják a pesti belváros ingatlanpiacát - Balla Ingatlaniroda elemzés

2015.10.13.

Már hónapok óta az ingatlanpiac egyre lendületesebb felíveléséről számolnak be a budapesti kerületek ingatlanközvetítői. Nincs ez másként a budapesti belváros, vagyis az V., VI. és VII. kerület esetében sem, sőt az áremelkedés ezekben a kerületekben fokozott mértékben jelentkezett az elmúlt fél évben. A háttérben a brókerbotrányok miatt elbizonytalanodó kisbefektetők és a rövid távú lakáskiadás állt, de most már lassulás várható.

Habár a pesti belvárosban nem a jelenleg olyannyira felkapott panellakások kínálata dominál, mégis akadnak olyan utcák és lakástípusok, ahol az elmúlt fél évben akár harmadával is emelkedtek az árak - jelezte Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák belvárosi irodájának vezetője. Ez egyrészt a masszív befektetői keresletnek köszönhető, másrészt pedig annak, hogy a belváros mindig is egy kiemelt része volt Budapestnek.

Sok múlhat a zárbetéten - A Balla Ingatlaniroda tanácsai

2015.10.07.

Azt mindenki tudja, hogy a betörők első számú célpontja a zárbetét, sok esetben mégis megelégszünk egy pár száz forintos darabbal. Ezt a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői is nap mint nap tapasztalják, amikor az ügyfelek bemutatják nekik a lakásaikat. Ezért is tartjuk fontosnak felhívni a figyelmet arra, hogy leggyakrabban a zárbetéten múlik, hogy az ajtó mögött lévő értékeink és családtagjaink megfelelő védelmet kapnak-e. 

Cikkünkben néhány zárbetét-fajtával, és hozzájuk kapcsolódó fontos kiegészítőikkel foglalkozik szakértőnk. 

Zárbetét pajzs 

Mindegy, hogy új ajtóról van-e szó, vagy már meglévőről, a zárbetétpajzs jó megoldás lehet a zártörés elleni védelemre. A zártörés az egyik leggyakoribb betörési forma, amit évtizedek óta előszeretettel alkalmaznak a mások javaiból élők. Mivel a silt – azaz a zárbetét és a kilincs körüli takarólemez – alapesetben meglehetősen vékony, a zárbetét pedig általában hosszabb, mint az ajtó vastagsága, ezért a betét legtöbbször 0,5-1,5 cm-rel kilóg az ajtó síkjából. Ezt használják ki a betörők. Hozzáférnek ugyanis a betét oldalához, és egy célszerszám segítségével egyszerűen befogják, majd eltörik. 

A pajzs ezt akadályozza meg, ugyanis elég vastag ahhoz, hogy a zárbetét oldalát megvédje, így az hozzáférhetetlenné válik. Ez a legolcsóbb megoldás, mivel a zárbetétet nem szükséges kicserélni, tehát 3-4 ezer forintért is tehetünk valamit a biztonságunkért. 

Ennek egy továbbfejlesztett változata az úgynevezett kétkulcsos zárbetét, ami már eleve tartalmazza a pajzsot is, azzal a különbséggel, hogy a pajzs itt már nem csak a betét oldalát védi, hanem teljesen körbezárja azt, így a zárbetét eleje sem látható. A pajzs oldalán van egy kulcslyuk, azzal nyitjuk magát a pajzsot, majd amikor a zárbetét így már hozzáférhető, azt egy másik kulccsal nyitjuk ki. Amellett, hogy ez már elég biztonságot ad, már ránézésre is riasztó egy betörő számára, így ha nem kifejezetten hozzánk indult, jó eséllyel inkább egy könnyebb préda után néz. 

Fúrhatatlan zárbetétek 

Ezek a zárbetétek általában nem csak a fúrásnak, de egy másik – kevésbé gyakori – betörési módszernek, a savazásnak is ellenállnak. Illik azonban sietve leszögezni, hogy valóban fúrhatatlan zárbetét nem létezik, bármit át lehet ugyanis fúrni, ha az embernek van elegendő ideje, megfelelő szerszámai, és meg meri kockáztatni 2-3 fúrószár elhasználását. A fúrhatatlan szó ez esetben inkább azt jelenti, hogy nehezen fúrható, csak ez kevésbé mutatna jól a prospektusok lapjain. 

Mindazonáltal abban megegyezhetünk, hogy a betörőknek ritkán van idejük fél-egy óráig fúrni a zárbetétet, így a legtöbb esetben az első néhány perc után felhagynak eredeti tervükkel, és inkább a szomszédba törnek be. Egy ilyen zárbetétért már mélyebben kell a zsebünkbe nyúlni, körülbelül 5-7 ezer forinttól indulnak az árak, viszont aki tényleg a maximális biztonságra törekszik, nem ússza meg 10-12 ezer forint alatt. 

Fúrtpontos kulcsok 

Eddig leginkább az alkalmi – vagy nem túl okos – betörők módszereiről beszéltünk, melyek általában roncsolással és zajjal járnak. Léteznek azonban olyanok, akik „hivatásként” tekintenek a szakmára, és alaposan kitanulják a mesterség csínját-bínját. Ők nem esnek neki sem zártörővel, sem fúróval, de még savval sem a záraknak, hanem szinte észrevétlenül, roncsolás és zaj nélkül, mindössze néhány másodperc alatt kinyitják a zárakat. Erre többféle módszer létezik, zárfésűvel, rezegtetéssel, vagy kopogtató módszerrel próbálkoznak a legtöbb esetben. 

Talán mondani sem kell, hogy ellenük sem a pajzs, sem a fúrhatatlan zárbetét nem nyújt védelmet. Erre találták azonban ki a fúrtpontos kulcsokat, és a hozzájuk tartozó zárbetéteket, amik szerencsére az utóbbi időben meglehetősen elterjedtek. A hagyományos technikákkal ezeket a zárbetéteket már nem lehet kinyitni, vagy pedig olyan sok erőfeszítéssel, hogy ahhoz inkább hozzá sem fognak. 

Kártyás kulcsok

Előfordulhat, hogy nem egy ismeretlen betörőtől szeretnénk megvédeni értéktárgyainkat, hanem olyan személytől, akinek korábban kulcsa volt az ingatlanunkhoz, de valamiért visszakértük tőle. A kisördög mégis ott motoszkál a fejünkben, hogy akár le is másoltathatta a kulcsot, amíg az eredeti nála volt. Nem ritka eset ez akkor, ha például kiadjuk albérlőknek a lakásunkat. 

Ez esetben a legjobb megoldásnak a zárbetét csere tűnhet, de felesleges lenne emiatt túl nagy költségbe verni magunkat. A kártyás másolásvédelemmel ellátott kulcsok ugyanis épp ezt a problémát küszöbölik ki. Amennyiben ilyen betétet vásárolunk, akkor kapunk hozzá egy plasztik kártyát is. A kulcsot csak a szakszerviz, vagy a szerződött képviseletek tudják lemásolni, de kizárólag annak a személynek, aki a hozzá tartozó kártyát fel tudja mutatni. Kártya hiányában nincs kulcsmásolás!

Melyik a jó megoldás? 

Jogos lehet a kérdés, hogy vajon a felsoroltak közül melyik megoldás válhat be leginkább? A fúrhatatlant válasszuk? Netán a fúrtpontos kulcsosat? Vagy legyen a kártyás? Ezen a kérdésen szerencsére nem kell sokáig törnünk a fejünket, ugyanis egyre több olyan termék található a piacon, amelyekben az összes fent felsorolt tulajdonság egyszerre jelen van. 

Ha zárbetétet választunk, érdemes odafigyelnünk arra, hogy a fentiekben taglalt tulajdonságok közül a lehető legtöbb – vagy mind – adott legyen a zárbetétben.  Természetesen ez nem olcsó, de a biztonság sosem volt az. Egy megbízható márka ára mindenképpen 10 ezer forintnál fog kezdődni, és előfordul, hogy a 20 ezer forintot is eléri. Érdemes azonban alaposan átgondolni, hogy a sok munkával összegyűjtött anyagi javainkat, és persze családtagjaink biztonságát milyen zárbetétre bízzuk.

Kevesebb lesz a befektető, lassul az áremelkedés, bővül a kínálat az ingatlanpiacon

2015.09.28.

Az már kétségtelennek tűnik, hogy nyáron, de főleg augusztusban megtört az ingatlanpiac korábbi dinamikája. Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője ezt a lassulást ugyan alapvetően szezonális hatásnak - vagyis a nyárnak és a szabadságoknak - tulajdonítja, ugyanakkor az elkövetkező hónapokat illetően sem kifejezetten optimista. Ezzel véget is ért a mostanában sokat emlegetett ingatlanpiaci fellendülés? 

Nemcsak a Balla Ingatlanirodák tapasztalatai, hanem más közvetítőhálózatok adatai is azt mutatják, hogy az augusztus egyértelmű lassulást hozott a hazai ingatlanpiacon. Abban azonban már eltérnek a vélemények, hogy ez a lassulás csak egy nyári, ideiglenes megtorpanás, vagy pedig tartós lassulás következik be az őszi hónapokban a tranzakciók volumenében, és hát persze az árak növekedésében. 

Áremelkedés után elbizonytalanodó ingatlanpiac Csepelen és a déli agglomerációban

2015.09.22.

Habár még éppen csak véget ért a nyár, egyelőre úgy tűnik, hogy nem dübörög annyira az ingatlanpiac, mint az a tavaszi hónapokra jellemző volt. Legalábbis ami a csepeli, dunaharaszti és szigetszentmiklósi ingatlanpiacokat illeti. Ennek ellenére Csepelen minden meghirdetett lakásra találnak vevőt az ingatlanközvetítők.

A XXI. kerületben most minden lakást el tudnak adni az ingatlanosok, ráadásul magasabb áron, mint egy évvel korábban - jelezte Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlanirodák csepeli és szigetszentmiklósi irodájának vezetője. Ugyanakkor Dunaharasztira és Szigetszentmiklósra most egy kicsit lassabb ingatlanpiac jellemző, mint pár hónappal korábban. Egyértelműen kirajzolódott egy nyári visszaesés az ingatlanközvetítő szerint, aki úgy fogalmazott, hogy a korábban jellemző “úgymond fellendülés” némileg megtorpant ezeken a részpiacokon.

Milyen vastag hőszigetelés kell? - Balla Ingatlaniroda elemzés

2015.09.16.

Amikor szóba kerül egy lakóépület energetikai korszerűsítése, szinte minden esetben felmerül az a kérdés is, hogy vajon milyen vastag hőszigeteléssel lehetne optimalizálni a lakás fűtését.

Erre a kérdésre aztán a legkülönbözőbb válaszok szoktak érkezni, függően attól, hogy a választ adó valamely hőszigetelő termék marketingese, építész, esetleg egy önjelölt hőszigetelés-szakértő rokon vagy barát. Nem csoda hát, ha összezavarodunk az ellentétes információk áradatában, és az eredmény végül nem hozza meg a remélt eredményeket. A Balla Ingatlanirodák azonban nem elfogult a kérdésben, ezért cikkünkben igyekszünk felhívni a figyelmet a legtöbb buktatóra, és bemutatni néhány módszert, amivel felmérhető egy adott épület hőszigetelésének valódi igénye.

Bajba kerülhetnek az új lakáshitelesek is? - A Balla Ingatlaniroda elemzése

2015.09.08.

Ahogy beindult az elmúlt több mint egy év során a hazai ingatlanpiac, úgy nőtt a lakáshitelek iránt is a kereslet. Ehhez persze hozzájárult a rendkívüli mélységbe csúszó alapkamat és a hitelek többségének kamatszintjét meghatározó Bubor is. Kérdés azonban, hogy ez meddig marad így, vagy egyszer csak beindul a kamatemelkedés? Vajon a friss forinthitelesek ugyanúgy megégetik magukat a lakáskölcsöneikkel, mint korábban a devizahitelesek? 

Míg egy-két éve még arról beszéltek az ingatlanközvetítők, hogy csak elvétve találkoznak olyan ügyfelekkel, akik hitelre vásárolnának lakást - hiszen az ingatlanpiacot a készpénzes vásárlók uralták -, addig most Drabos Tünde, a Balla Ingatlanirodák hitelezési üzletágának vezetője szerint akár a vevők 20-25 százalékát is kiteheti a lakásvásárlásukat részben hitellel finanszírozók száma. Ez az arány területileg is változó, a drágább kerületekben jellemzően kevesebb a hitelre vásárlók száma, mint ott, ahol átlagosan alacsonyabbak a négyzetméterárak.

Ennek oka egyrészt az, hogy alacsony a kamat - a lakáscélú forinthitelek átlagos hiteldíja a folyósításkor 5,75 százalékon járt júliusban -, ami miatt bátrabban vesznek fel hitelt az emberek, valamint júliusban elindult a CSOK  (Családok Otthonteremtési Kedvezménye) is, ami további segítséget jelent ahhoz, hogy az emberek belevágjanak hitelfelvétel mellett a lakásvásárlásba. 

Fújódik az újabb hitellufi? 

Egyes szakértők már megkongatták a vészharangot egy hitelezési buborék kialakulásával kapcsolatban. Ez nem is elsősorban a hitelfelvételek nagy számában ölt testet, hanem sokkal inkább arról van szó, hogy az alacsony kamatok miatt egyre többen vesznek fel hitelt, az alacsony kamatok pedig nőhetnek is, és ha nagyobb mértékben megemelkedik a kamat, akkor az így megugró törlesztőrészletek fizetése komoly gondot jelenthet egyes adósoknak. 

A jelenlegi hitelek legnagyobb része a Buborhoz, vagyis a budapesti bankközi kamatlábhoz kötött, mely együtt mozog a hazai alapkamattal. A három hónapos Bubor jelenleg rendkívül alacsony szinten, 1,36 százalékon jár. Ezzel szemben volt olyan időszak is, amikor 10 százalék felett mozgott. Ez pedig azt jelenti, hogy ha egyszer lecsökkent a kamat, az meg is emelkedhet, akár már az elkövetkező egy-két évben. Az emelkedés mértéke pedig az MNO által megkérdezett szakértők szerint akár a húsz-harminc százalékot is elérheti. 

Ma más a helyzet 

Drabos Tünde szerint azonban a jelenlegi helyzet alapvetően eltér a devizahiteles időszakra jellemző őrülettől, amikor a bankok önerő nélkül, akár biztos munkahely hiányában is képesek voltak hitelt nyújtani az ügyfeleknek. Ennek hatása egyébként még mindig erősen érződik, hiszen a devizahiteles elszámolások ugyan egy időre csökkentették a bedőlt hitelek arányát, azonban azóta ismét megindult a nem teljesítő hitelek arányának növekedése: június végére 16,3 százalékra nőtt a 90 napon túl késedelmes kölcsönök aránya. Vagyis még az elszámolások sem tudták megoldani a devizahitelesek többségének fizetőképességét. 

A devizahiteles lufira reagálva meghozott, hitelfelvételre vonatkozó szigorú szabályok továbbra is érvényesek: komolyabb önerő szükséges egy-egy hitelfelvételhez, emellett csak a jövedelem egy meghatározott részét teheti ki a törlesztőrészlet. Ami persze egy esetleges kamatemelés esetén ugyan tovább emelkedhet, azonban a szigorúbb szabályok miatt nem feltétlenül kényszeríti térdre az adósokat. Legalábbis nem olyan arányban, ahogy azt a devizakölcsönök esetében láthattuk az elmúlt években. 

Azok a bankok, akik törődnek az ügyfeleleikkel, legfeljebb 30-35 százalékos mértékben terhelik meg a jövedelmeiket, így ha akár harmadával emelkednek is a törlesztőrészletek, azt is ki tudják gazdálkodni - tette hozzá a hitelszakértő. 

Vannak megoldások, ha biztonságra törekszünk 

Arról nem is beszélve, hogy most már léteznek olyan fix kamatozású hitelek is, melyeknél a futamidő teljes hosszában azonos törlesztőrészletet fog fizetni az ügyfél, vagyis nem történhet meg az, hogy ahogy emelkedik a kamat, úgy emelkedik a törlesztőrészlet - hívta fel a figyelmet Drabos Tünde. Igaz, hogy ezeknek feláruk van, de aki biztonságra törekszik, az most már választhatja ezt a megoldást is, így pedig végig a futamidő alatt egy adott törlesztőrészlettel kell csak kalkulálnia. 

Természetesen ettől még az ügyfelek választhatják a három- vagy hathónapos, illetve az egy, öt, tíz vagy tizenöt éves kamatperiódust is. A Balla Ingatlanirodák hitelezési üzletágának vezetője egyébként az ügyfeleknek legalább az ötéves kamatperiódus választását tanácsolja, emellett pedig javasolja egy lakástakarékpénztári szerződés megkötését - melyet most már a Balla Ingatlanirodák lakástakarékpénztári üzletágánál is megtehetnek -, hogy az ügyfél a törlesztés közben elkezdjen takarékoskodni. Ennek azért van értelme, mert így az ötéves kamatperiódus lejárta után a lakástakarékpénztári megtakarításból előtörlesztheti hitele egy részét. Tehát, ha az öt év során emelkedett volna a kamat, akkor ezzel a megoldással szinten tarthatja, illetve jó esetben akár csökkentheti is a törlesztőrészletét. 

Egyébként pedig egyáltalán nem biztos, hogy mostantól emelkedés indul meg a kamatokban, ezt azonban nehéz előre megjósolni, Drabos Tünde nem is vállalkozott rá. Ő egyébként sokkal inkább úgy látja, hogy valamiféle hullámzásra lehet számítani a kamatokat illetően. Tehát lesznek olyan periódusok, amikor emelkedni fog a kamat, aztán lesznek olyan időszakok, amikor csökkenni. De hogy milyen magasságokba emelkedik ez a görbe, az meghatározhatatlan. Persze jó, ha tudatában vagyunk legalább a kamatemelkedés lehetőségének.

 

Bezárnak a romkocsmák a bulinegyedben? - Balla Ingatlaniroda elemzése

2015.08.28.

Az elmúlt években szinte nemzetközi attrakcióvá, igazi budapesti turistacsalogatóvá vált a VII. kerület belső részén kialakult eddig szinte soha nem látott elképesztő méretű és életű bulinegyed, vagyis a romkocsmák oázisa, ahol hihetetlen koncentrációban tűntek fel a szórakozóhelyek. Ennek vethet most véget - legalábbis feltételezések szerint - az ingatlanpiaci fellendülés. Érdekes a dolog logikája, megéri egy pillantást vetni rá, és tovább is gondolni egy kicsit. 

Az Origo hírportál dobta fel néhány napja megjelent cikkében azt az elképzelést, hogy akár a belső-erzsébetvárosi bulinegyed végét is jelentheti az elmúlt hónapokban kibontakozott ingatlanpiaci fellendülés. Ez így erősen bulváros kezdés, de van alapja és van benne ésszerűség.

Jönnek a befektetők, mennek a romkocsmák 

Mégpedig az, hogy ezek a romkocsmák jellemzően olyan helyszíneken nyitottak meg, melyekre korábban komoly beruházásokat terveztek tulajdonosaik, azonban a 2008 óta tartó ingatlanpiaci és hitelpiaci válság hatására egyelőre elnapolták a fejlesztéseket. Fontos azonban, hogy ezeket csak jegelték a helyzet változására várva. 

Ez a változás azonban most bekövetkezett. A Balla Ingatlanirodák kerületi vezetői már több mint egy éve az ingatlanpiac lassú talpra állásáról beszélnek, mely tavaszra-nyárra már mindenki számára nyilvánvalóvá vált: a KSH is több negyedéve folyamatosan bővülő tranzakciószámokról és emelkedő tisztított árakról beszél, különösen, ami a budapesti ingatlanpiacot illeti. Természetesen ez alól a VII. kerület sem kivétel. 

Hart Erzsébet, a Balla Ingatlanirodák VII. és VIII. kerülettel foglalkozó irodájának vezetője már januárban arra hívta fel a figyelmet, hogy Erzsébetvároson belül a Városliget környékén lévő utcák mellett a kerület belső része, azaz maga a bulinegyed az, ahol érezhetően könnyebben lehet lakásokat értékesíteni most, mint akár a kerület más részein, pedig mindenhol több lett az érdeklődő, és persze a vevő. 

És nem csak a lakóingatlanok piaca jött lendületbe a Belső-Erzsébetvárosban, hanem a lap szerint a kerületben egész házakat birtokló befektetők is elérkezettnek látják most már az időt a beruházásra. Ez nem túlzás, mi is úgy érezzük, hogy valóban komoly fejlesztői érdeklődés mutatkozik most a jó adottságú, társasházi fejlesztésekre alkalmas telkek iránt a hatévnyi csendet követően. Az ingatlanfejlesztői érdeklődés különösen a IX., a XI., a XIII. és a XIV. kerületekben erős, de érintett a VII. kerület is. 

A válság előtti állapotokhoz képest ugyanakkor komoly eltérés, hogy a külső kerületek fejlesztési ingatlanai iránt egyáltalán nem mutatkozik érdeklődés, aminek az az egyszerű oka, hogy a legalább 400-450 ezer forintos eladási négyzetméterár - amit a fejlesztő elvár - itt most nem érhető el. Természetesen, véleményünk szerint, a belvárosban sem minden fejlesztési ingatlannak lesz beruházója. Hiszen ahol túl kicsi, túl szűk a telek, ott nehéz az alapozás, és még lehet számos ok, ami miatt túl nagy többletköltséggel járhat a beruházás. 

Vagy nem 

Az ilyen ingatlanokon tehát nem éri meg fejleszteni, ezekben maradni fognak az eddig is üzemelő szórakozóhelyek. De a cikkből is kiderül még néhány kontra érv. A lap néhány nevet megemlít az érintett romkocsmák közül: a Nagymező utcában lévő Instantot, a híres-neves Fogasházat és a Kuplungot. A Fogasház kapcsán mindjárt el is hangzik, hogy ott tízéves szerződést kötöttek, vagyis itt egy fontos tényező, ami megakadályozza azt, hogy hirtelen egy nívós hotel csillogó ablakai és elegáns portása jelenjen a sajátos atmoszférájú romkocsma helyén. 

A Kuplung kapcsán is arról van szó, hogy annak tulajdonosa - aki az év elején vette meg az épületet - 60-70 lakásos társasházat akar ott kialakítani. Ugyanakkor azt is elmondta a lapnak, hogy ő sem tartja kizártnak, hogy a patinás romkocsma maradna az épületben, emelve annak fényét. És ráadásul mindenféle átalakításra legfeljebb csak két év múlva kerülhet sor. 

Ráadásul a bankok még a beruházók elmondása szerint is rendkívül óvatosak, ők azok, akik általában a legkésőbb kapcsolnak, de a pénz mégis csak náluk van. Hitelek híján viszont azért erősen kérdéses, hogy elegendő-e a beruházói akarat a szállodaépítéshez, vagy lakóberuházáshoz. 

Egyelőre tehát nyugodtan elhessegethetjük szemeink elől a földből egymás után kinövő steril hangulatú szállodák, apartmanházak látványát, és az éjszakai élet lehorgasztott fejű, szomorú távozását a Belső-Erzsébetvárosból. Annál is inkább, mert úgy tűnik, hogy a kettő nem zárja ki egymást: a fiatalokat megcélzó szálláshelyek jól megférnek egy-egy alattuk működő romkocsmával. Sőt, a dologban lenne némi üzleti ráció. 

Az, hogy talán nem a pihenni vágyó, középkorú és idősebb úri közönség célpontjai lesznek ezek a szállodák, elképzelhető, hogy a legkevésbé sem zavarja a beruházókat, hiszen a gyakran jól eleresztett, és mindenféle, többek között a pénzköltés gátlását is levetkőző fiatalok is bőven hozzák a profitot. Ráadásul Belső-Erzsébetváros karakterét és persze értékét most nagyban meghatározza a bulinegyed léte, ha ez eltűnik, akkor talán az egyik fontos ok is eltűnik, amiért itt szállodákat vagy apartmanházakat érdemes építeni. 

Kérdés persze, hogy az egyre rendezettebb keretek közé szürkülés mennyire riasztja el a mostani közönséget, majd vezet az éjszakai órákban csak kongó, üres utcákhoz, ahol legfeljebb a külföldi rendszámú, csillogó luxusautók kerekeinek súrlódása veri fel a csendet, ahogy lassan begördülnek egy-egy szálloda fényesen kivilágított mélygarázsába. De ha így is lesz, arra még sok-sok évet kell várni. 

Fordulópont az albérleti piacon is? - Balla Ingatlaniroda elemzése

2015.08.14.

Az elmúlt hónapokban forró téma lett a lakásbérleti díjak rendkívül meredek növekedési üteme, ami igen érzékenyen érintette a bérlakásban élőket. A drágulást több tényező is folyamatosan táplálta, azonban a szakértő szerint ősszel lelassulhat, sőt akár meg is szakadhat az eddigi áremelkedési dinamika.

A már évek óta tartó, majd az utóbbi hónapokban egyre inkább felgyorsuló folyamatos áremelkedés hatására mostanra főként a budapesti belvárosban, de egyes vidéki városokban is az egekbe szöktek a lakásbérleti díjak. Olyan magasra, hogy a bérlők helyzete sok esetben kifejezetten kétségbeejtővé vált, hiszen fizetéseikből már nem minden esetben tudják megfizetni ezeket a megemelkedett díjakat.

A tulajdonosok diktálnak

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos ügyvezetője szerint ma már egy 2-3 szobás családi ház bérleti díja elérheti a havi 100-150 ezer forintot, míg a 60 négyzetméter körüli, másfél-kétszobás panellakásokért 60 ezer forintot is elkérnek a tulajdonosok. Ugyanakkor olyan esetekről is hallani a pesti belvárosból, amikor egy kis garzon bérleti díja bőven a 100 ezer forintos szint fölé kúszik. Amennyiben ezekhez az árakhoz a rezsit is hozzászámítjuk olyan összegeket kapunk, melyet sok bérlő már nem, vagy csak kínkeservesen tud kigazdálkodni.

Ez a változás nem csak az új albérletet keresőket érinti, hanem bizony azokat is, akik olyan ingatlanban élnek, melynek tulajdonosa az árak emelkedéséről hallva jelentős mértékben, akár harmadával-felével is megemeli a bérleti díjat, amikor a határozott idejű szerződés lejár. Ha pedig ez nem tetszik a bérlőnek, akkor kereshet magának másik bérlakást. Esélyeit azonban rontja, hogy jelenleg kevés a kiadó ingatlan - legalábbis a kereslethez viszonyítva -, másrészt ugyanolyan drágán talál csak másik bérlakást egy adott környéken. Az egyetlen lehetőség számára, ha olcsóbb kerületbe, jellemzően kijjebb költözik a belvárosból.

Egyelőre a lakást kiadók pozíciója jobb, ők diktálják a feltételeket, azonban Balla Ákos szerint elképzelhető hogy a téli fűtési szezonban megemelkedő rezsiköltségek miatt beindulhat egy vándorlás az olcsóbb, külsőbb kerületekben elhelyezkedő albérletek irányába. Így aztán a lakástulajdonosok is meggondolják majd, hogy jobb megoldás-e számukra egy hosszabb távon megbízható, már megismert bérlő, vagy pedig ragaszkodnak a magasabb bérleti díjakhoz, de akkor elképzelhető, hogy sokat áll üresen a lakás.

Az okok

A Balla Ingatlanirodák elemzése szerint a mostani helyzethez több tényező vezetett el. A folyamat onnan indult, hogy a válság évei alatt - az ingatlan- és hitelpiaci boom után megdöbbentő mértékben - beszűkült a hitelek piaca, ahogy a lakáspiac forgalma is drasztikusan visszaesett. A korábbi nulla önerővel már nem lehetett hitelt felvenni, és sokaknak, akik elbuktak egy kölcsönre vásárolt lakást, nem is igen volt kedvük, illetve nem is tudtak újabb hitelfelvételbe belevágni.

Az albérletek viszont ekkor még olcsók voltak. Egy adott lakást alacsonyabb összegért lehetett kibérelni, mint amennyi annak törlesztőrészlete lett volna, ha hitelre megvásárolja. Már ha egyáltalán le tudja tenni az önerőt a vevő, és megfelel az egyre szigorúbb hitelbírálati feltételeknek. Így aztán mind többen választották a bérlakásba költözést. Sokan persze kényszerből, munkalehetőséget keresve költöztek és költöznek bérlakásokba, elsősorban olyan területeken emelve a bérleti díjakat, mint Budapest és környéke, a nagyobb iparral rendelkező vidéki városok, vagy a nyugati határszél, ahonnan könnyű az ingázás Ausztriába.

A tavalyi évben mindezek miatt már jóval több lett a lakást kereső bérlő, mint a kiadó lakás. A bérlők kénytelenek voltak vadászni az albérletekre és elfogadni a magasabb bérleti díjat, ha lakni szerettek volna valahol. Idén odáig fajult a helyzet, hogy újra megjelentek a pénzért árult, bérlakásokat tartalmazó listák, melyek az albérletet keresőket még néhány ezer forinttal lehúzzák, valamint egyre gyakrabban hallani csalókról, akik ugyan a kauciót átveszik a jelentkezőktől, azonban hamarosan kiderül, hogy nincs lakás, ahova költözhetnének - mondta Balla Ákos.

Eközben viszont lassan kezdett magához térni az ingatlanpiac, a korábbi elhalasztott vásárlások fokozatosan realizálódtak, az egyre alacsonyabb banki kamatok miatt megjelentek a befektetők, miközben emelkedett a GDP is, hajtva a lakásárakat. Már a tavalyi év második felében az ingatlanpiac lassú, de biztos talpra állásáról beszéltek a Balla Ingatlanirodák kerületi vezetői. Ez mára elvezetett egy kifejezetten keresleti piachoz, ahol a vevők igényeit nem tudja kielégíteni a kínálat, az árak pedig magasra szöktek. Ez persze tovább táplálta a bérleti piac árait is, melyek a lakáspiacon tapasztalható éves szinten és országosan öt százalék körüli tiszta áremelkedésnél is sokkal meredekebb növekedésbe kezdtek: tavaly 20-30, majd aztán idén akár 40-60 százalékról is hallhattunk nem hivatalos forrásokból.

Mert megjelent az Airbnb

Az elmúlt néhány negyedévben tapasztalható egyre fokozódó drágulásban egy új piaci tényező, a közösségi szállásmegosztó portálok, elsősorban az Airbnb is jelentős szerepet játszott. Ez a szolgáltatás - mely turisták magánlakásokban történő elszállásolását oldja meg netes foglalások segítségével - persze elsősorban a belvárosi kerületekben éreztette árfelhajtó hatását, ott azonban nagyon.

Az Aribnb megoldása azért nagyon kedvező a lakástulajdonosok számára, mert pár hétvégényi kiadással “megkeresik” azt az összeget, amit egy egész hónapra kapnának egy magyar bérlőtől. Nem véletlen, hogy az elmúlt fél évben megtöbbszöröződött (az év eleji 1500-ról júliusra 7000-re nőtt) az Airbnbre regisztrált budapesti lakások száma, és megjelentek az úgynevezett Aribnb-vállalkozók, akik kivesznek egy lakást havidíjért, hogy aztán az Airbnbn nagyobb összegért kiadják. Ráadásul július 1-jétől már a NAV szemét is szúrni kezdte a dolog, így megindultak az első vizsgálatok a külföldi portálon jelen lévő, de a tevékenységük után nem adózó lakástulajdonosokkal szemben.

Annak viszont, aki ilyen ingatlanhasznosításban gondolkodik, nem szabad figyelmen kívül hagynia, hogy a várható havi bruttó árbevétel nem realizálható a hónap minden napján, gyakori a lakás üresen állása, ráadásul a bérbeadónak az egyszerű bérbeadáshoz képest extra szolgáltatásokat és rendelkezésre állást kell teljesítenie, és akkor még nem beszéltünk a rongálódásról és az eszközpótlásról, melyek miatt a kiadási oldal is komoly tervezést igényel.

Azt sem szabad továbbá elfelejtenie, hogy az Aribnb leginkább a belvárosi és belbudai ingatlanpiacnak kínál lehetőséget, mivel a tapasztalatok szerint a turisták nem a külvárosokban keresnek szálláshelyet. Előfordul persze, hogy valaki gépjárművel érkezik, viszont nem turistaként, hanem például egy kiállításra vagy rendezvényre kíváncsi, így számára kedvezőbb lehet egy külvárosi helyszín, ahol a parkolási lehetőség is adott. Ezen bérlők aránya azonban kisebb, ezért ezeken a földrajzi területeken a várható üresen állás nagyobb mértékű.

Az egyetemisták rohama után megtorpanás várható ősszel

Végül pedig azt is érdemes megemlíteni a bérlakás-helyzet kapcsán, hogy azt így a nyár második felében csak tovább súlyosbította, hogy a felvételi ponthatárok kihirdetése után a leendő egyetemisták is megjelentek az albérleti piacon, elsősorban az egyetemek közelében keresve kiadó lakásokat. Jellemző rájuk, hogy többen költöznek, így a nagyobb méretű, nagyobb szobaszámú lakások közül válogatnak, és hát persze ők is a fajlagosan olcsóbb ajánlatokat keresik, viszont beérik az átlagos, vagy annál rosszabb állapotban lévő, nem felújított ingatlanokkal is. Ez a hullám azonban a tanév kezdetekor, szeptember közepére-végére ellaposodik, az egyetemisták által generált keresleti nyomás néhány hónapra enyhül.

A szezon viszont a turistaforgalomban is elsősorban a nyári hónapokra korlátozódik, ami az előbb említett, egyetemisták albérlet-keresési rohamának lanyhulásával együtt egy őszi megtorpanást vetít előre a bérleti piacon. Ezt pedig csak tovább erősítheti az a korábban említett lehetőség, miszerint az első fűtésszámlák miatt várhatóan sok bérlő kerekedik fel majd ekkor, hogy olcsóbb, akár külsőbb kerületben lévő bérlakás után nézzen. Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos ügyvezetője szerint ezen tényezők miatt számíthatunk arra, hogy ahogy lelassul az áremelkedés az ingatlanpiacon a második félévben, úgy az év utolsó negyedévében ugyanez történik majd az albérleti piacon is, részben normalizálva a kialakult helyzetet.

Ezeket a cikkeket olvastad már?