2015, az ingatlanpiaci fordulat éve - 1. rész - Balla Ingatlaniroda elemzés

2015.12.22.

Habár a változások előszele már a 2014-es év utolsó harmadában is érezhető volt, a 2015-ös év hozta meg az évek óta várva várt fordulatot az ingatlanpiacon. A forgalom, majd az árak is lendületes emelkedésbe kezdtek, olyannyira, hogy az év vége felé már irreális árakat emlegettek bizonyos szegmensekben és kerületekben az ingatlanközvetítők, a jövőben azonban némi visszarendeződés várható.

 

Amit az ingatlan haszonélvezeti jogról tudni kell - Balla Ingatlaniroda elemzés

2015.12.15.

Kényes, sokszor kellemetlen helyzeteket tud teremteni a haszonélvezeti jog egy-egy ingatlan értékesítése, illetve vásárlása során. Legalábbis a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői időnként találkoznak nehéz helyzetekkel, melyeket egy ingatlanon lévő haszonélvezet okoz. Ez ugyanis egy olyan vagyoni értékű jog, mely bizonyos tekintetben felülírja a tulajdonos jogait. 

Mivel a haszonélvezet esetében is elsősorban az ingatlanokkal kapcsolatos vonatkozásokat igyekszünk kidomborítani, így mindjárt a legelején a megszüntetés lehetőségeit vesszük sorra, hiszen ez merül fel a legtöbbször ingatlan eladásakor.

Címkék: Jog, adó

Milyen családi házakat lehet most eladni? És milyet érdemes venni?

2015.12.09.

2014 második felében a családi házak piacát is megcsapta a változás szele. Míg másfél-két évvel korábban az ingatlanközvetítők még egy kezükön meg tudták számolni, hogy mennyi családi házat adnak el egy évben, ma már határozottan erős a kereslet. De mi az, ami különösen keresett, mit lehet könnyebben eladni? Ennek jártunk utána. 

A családi házak piacán utolérték magukat az árak az elmúlt másfél évben, vagyis a korábban túlárazott családi házak egy része már nem számít annak, így értékesíteni tudták vagy tudják őket az ingatlanközvetítők - vázolta a jelenlegi helyzetet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlanirodák XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ha nem is került sor olyan áremelkedésre, mint a társasházi lakásoknál, ebben a szegmensben is mintegy 10-20 százalékkal magasabb árakról beszélhetünk most. Természetesen még így is maradtak a piacon olyan ingatlanok, melyek túlárazottnak számítanak, azonban a helyzet ma már alapvetően más. Kérdés azonban, hogy milyen kategóriák iránt mutatkozik nagyobb kereslet, melyek a legfelkapottabbak? 

Mire figyeljünk ingatlan vásárlása során? - A Balla Ingatlaniroda elemzése

2015.12.02.

Tapasztalataink szerint a lakásvásárlók rendkívül figyelmetlenül, sőt megkockáztatjuk: felelőtlenül vágnak bele egy-egy ingatlan megvásárlásába. Sokszor anélkül írnak alá adásvételi szerződést, hogy valóban tisztában lennének a lakás adottságaival. Pedig ezek az adottságok hosszú évekre megkeseríthetik az életüket. Mire kellene tehát figyelniük ingatlan vásárlásakor? 

Ingatlant vásárolni nem könnyű. Különösen akkor, ha már a hónapok óta nézelődünk az ingatlanpiacon, és netán le is maradtunk néhány jónak tűnő ajánlatról. Fáradtak vagyunk, de igyekszünk nem lemaradni egy újabb jó vételről. Ilyenkor akaratlanul is elsiklunk fontos tényezők felett egy-egy lakással kapcsolatban. 

Ingatlan-elbirtoklás: nem megy olyan könnyen, mint sokan hiszik - Balla Ingatlaniroda elemzés

Rendkívül népszerű téma jogi fórumokon az elbirtoklás kérdése. Nyilvánvalóan azért, mert az emberek az elbirtoklást egy olyan tulajdonjog-szerzési lehetőségnek tekintik, amikor nem kell megfizetni egy ingatlanért a vételárat. És ki ne szeretne ingyen ingatlanhoz jutni? Egy ingatlan elbirtoklása azonban nem ilyen egyszerű. 

A Balla Ingatlanirodák részéről sokszor belefutunk érdekes jogi kérdésekbe ingatlanokkal kapcsolatban, az egyik ilyen az elbirtoklás. Ez a téma érezhetően azért izgatja az emberek fantáziáját, mivel elbirtoklással elviekben kikerülhető egy ingatlan megszerzésénél az adásvételi szerződés aláírása és a vételár megfizetése. Nem véletlen, hogy sokaknak felcsillan a szeme, amikor felmerül gondolataik között az elbirtoklás, mint jogi fogalom. A kifejezés sokaknak ismerős, azonban a hozzá kapcsolódó szabályok már kevésbé. Márpedig a törvény - bár röviden fogalmaz - szigorú, komoly feltételeket szab, nem teszi lehetővé mindenki számára, hogy könnyen és ingyen hozzájusson más ingatlanához. De lássuk a sokak számára elkedvetlenítő részleteket! 

Címkék: Jog, adó

Hogyan győzzük le a penészt? Páratartalom, hőmérséklet, harmatpont összefüggései

2015.11.18.

Ha valóban penészmentes lakást szeretnénk, akkor sok esetben nem elegendő pusztán szigetelni, vagy nem feltétlenül a szigetelés a megoldás. Ami igazán fontos, az a páratartalom, a hőmérséklet és a harmatpont közötti kapcsolat megértése, és ezek alapján az optimális megoldás megtalálása. El is mondjuk, miért.

Mielőtt belevágnánk bármilyen penész elleni akcióba, érdemes megérteni, hogy miért is alakul ki a lakásban bizonyos helyeken a penész, és miért éppen ott. A Balla Ingatlanirodák részéről azoknak szeretnénk most tanácsot adni, akik beköltöznek frissen megvásárolt lakásukba, majd meglepődve tapasztalják, hogy itt-ott felbukkan a falakon vagy a sarkokban a penész. Gyanúsítják az előző tulajdonost, hogy az rejtett hibaként eltitkolta előlük a lakás penészesedési hajlamát, pedig egyáltalán nem biztos, hogy a korábbi tulaj életvitele mellett megjelent a penész a lakásban, különösen, ha azóta felújítások is történtek, mondjuk egy ablakcsere. Az egyenletben olyan tényezők szerepelnek, mint a páratartalom, a hőmérséklet és a harmatpont. Amíg nem értjük az összefüggést, addig nem tudunk hatékonyan cselekedni.

Hol és milyen ingatlant tudunk most vásárolni 10 millióért Budapesten? - Balla Ingatlaniroda

2015.11.11.

Nincs könnyű helyzetben az, aki most szeretne ingatlan vásárolni, és a legjobb esetben is csak 10 millió forintot tud összekaparni erre az ügyletre. Pedig nincsenek kevesen, adataink és tapasztalataink szerint a legtöbben a 7-10 millió forintos kategóriában keresgélnek. Számukra most áttekintettük, hogy Budapesten mely kerületekben érdemes próbálkozniuk, és ott milyen ingatlanokra számíthatnak. 

A Balla Ingatlanirodák adatai alapján a vevők legnagyobb része a 7-10 millió forintos értékhatárok között keres ingatlant, az azonban más kérdés, hogy ilyen összegekért kapnak-e még az igényeiknek megfelelő lakást. A számokból kiderül, hogy legnagyobb részben 50-60 négyzetméteres, kétszobás lakásokra számítanak ezért a pénzért. Ez nem is tűnik elsőre lehetetlennek, és a tipikus panel-kategóriára gondol mindenki, azonban az elmúlt hónapokban nagyon elszaladtak ebben a szegmensben az árak. A panellakások Budapesten lassan kicsúsznak már az említett ársávból, csak egy-két kerület akad, ahol mutatóba még találunk ilyet, de azok is garzon-méretűek. De akkor milyen ingatlan marad benne? 

Mennyi adót kell fizetnünk ingatlan eladása után? - A Balla Ingatlaniroda elemzése

2015.11.04.

Miután egy korábbi bejegyzésünkben már tisztáztuk, hogy ingatlan vásárlása esetén mennyi illetéket fizetünk, most az ingatlan eladása utáni adózás szabályaira is kitérünk. Ingatlaneladás után ugyanis az eladó személyi jövedelemadót (SZJA) fizet. Persze nem minden esetben, de lássuk a részleteket! 

A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői számtalanszor tapasztalják munkájuk során, hogy az eladók - akikkel az ingatlanosok alapvetően kapcsolatban állnak - sokszor nincsenek tisztában az értékesítés adóvonzatával, és a hiányzó információkra gyakran az ingatlanközvetítőnél kérdeznek rá. Úgy érezzük tehát, hogy érdemes tisztázni, mikor és mennyi adót kell fizetni lakás eladása után. 

Jövedelemről van szó, így szja-t fizetünk ingatlaneladás után 

Mivel egy ingatlan, illetve vagyoni értékű jog értékesítéséből adott esetben jövedelmünk származhat, így azt, mint jövedelmet a normál, éves adóbevallás keretében a megadott határidőig be kell vallanunk a NAV felé, és meg kell fizetnünk az adó összegét. Fontos: amennyiben az ingatlan eladásából nem keletkezik jövedelmünk, abban az esetben nincs mit bevallanunk az adóhatóságnak. 

Jövedelem abban az esetben keletkezik, ha magasabb összegért sikerül eladnunk a lakást, mint amennyiért vásároltuk, és számlákkal igazolt, később részletezett költségeink után még mindig pluszban vagyunk. Ha nem így van, tehát a mondjuk két éve 10,5 millió forintért vásárolt lakásunkat most csak 9,8 millióért tudjuk eladni, akkor számunkra az ingatlaneladás utáni adózás több problémát már nem is jelent, hiszen azt bevallani sem kell. 

A vételi és az eladási ár közötti különbözet (ha utóbbi a magasabb összeg) jelenti tehát a jövedelmet, de a helyzet azért nem ennyire egyszerű. 

A jövedelem pontos meghatározása 

Az ingatlaneladásból származó jövedelmünk megállapítása technikailag úgy néz ki, hogy az értékesítésből származó bevételünket csökkenteni kell a költségeinkkel. A bevétel ingatlan eladásakor az az összeg, amit az értékesítés eredményeként megfizet számunkra a vevő. Akkor is a teljes vételárral kell számolni - mégpedig az értékesítés évére vonatkozóan -, ha azt a vevő több részletben fizeti meg. Ennek oka, hogy a szja-törvény szerint a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja. 

És akkor térjünk át a költségekre, melyeket levonhatunk az előbb már részletezett bevételünkből. Melyek ezek? 

  • Az ingatlan megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő, számlákkal igazolt, egyéb kiadások. Ide tartozik például az illeték összege, az ügyvédi költség, közjegyzői díj és egyéb szakértői díjak. 
  • Az értéknövelő beruházások számlákkal igazolható összege. 
  • Az átruházással kapcsolatos igazolt kiadások, többek között az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg. 

Olyan kiadást azonban már nem vonhatunk le költségként, melyeket a magánszemély az önálló tevékenységéből származó bevételével szemben elszámolt vagy elszámol költségként. És nem véletlenül hangsúlyozzuk minden mondatban, hogy csak a számlákkal, okiratokkal igazolható költségeket számolhatunk el! 

Mennyi adót fizetünk az eladásból származó jövedelmünk után? 

Mindjárt az elején fontos megemlítenünk, hogy 2008. január 1-jétől már nem létezik az ún. beszámítási kedvezmény. Ennek ellenére még mindig nagyon sokan azt hiszik, hogy csak akkor mentesülnek az adófizetés kötelezettsége alól, ha ingatlaneladás után másik lakást vesznek, és az eladási árat teljes egészében beforgatják az új lakás vételárába. Hangsúlyozzuk újra, hogy a törvény már sok-sok évvel ezelőtt megváltozott, és másik lakás vásárlása egy éven belül csak az illeték szempontjából lehet fontos a cserepótló vétel kedvezménye miatt. 

Jelenleg az adófizetés nem egy másik lakás megvásárlásának függvénye, hanem azt az adott lakás megszerzésének időpontja határozza meg. Alapesetben az adó mértéke 16 százalék, a számított jövedelem azonban minden évvel csökken bizonyos mértékben. Ha az eladástól számítva hat évvel korábban vettük az eladott ingatlant, akkor már nem is kell utána szja-t fizetni. Ez így néz ki: 

A lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

  • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
  • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
  • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
  • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
  • 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további években. 

A legegyszerűbb azonban NAV kalkulátorát használni: http://nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/kalkulatorok/ing_kalk

De hogy mondjunk azért egy példát: ha idén a felpezsdülő ingatlanpiacon jó áron, mondjuk 13 millióért sikerült eladnunk takaros kis zuglói panellakásunkat, melyet még az ingatlanpiaci válság mélysötét vége felé, 2013-ban vásároltunk 10 millió forintért, akkor - értéknövelő beruházásokat, illetéket és egyéb szerzéssel és eladással kapcsolatos költségeket most nem számolva - 3 milliós jövedelemre tettünk szert. Mivel eltelt már két év, így tíz százalékkal csökken a számított összeg, azaz 300 ezer forinttal. Vagyis 2,7 millió forint után fizetjük meg a 16 százalékos jövedelemadót, ami 432 ezer forintot fog kitenni. 

Azt még fontos megjegyezni, hogy eddig csak lakóingatlanokról beszéltünk, ugyanis minden egyéb ingatlan, például telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan esetében már kicsit más a helyzet. Ilyen esetekben 16 évnek kell eltelnie, hogy mentesüljünk az adófizetési kötelezettség alól, de itt is ugyanolyan fokozatos a számított összegből levonható százalék változása, legalábbis a hatodik évtől. A NAV oldalán azonban erre is található külön kalkulátor, így a számok tömegétől ebben az esetben megkímélnénk az olvasót. 

Ami talán még gondot okozhat, ha egy ingatlannak több tulajdonosa is van. Ilyen esetben sem bonyolult azonban a helyzet, a tulajdonosoknak tulajdonrészük arányában kell megfizetni a személyi jövedelemadót, azaz minden tulajdonos adóbevallásában szerepelnie kell az ingatlan eladásából származó jövedelemnek, valamint meg is kell fizetni az állam felé az adót. 

Természetesen számtalan speciális helyzet van, melyet nem érintettünk, hiszen csak a legtipikusabb, leggyakrabban előforduló élethelyzeteket vettük figyelembe. A vonatkozó törvény azonban ezeket is tisztázza. Ezért aki többet szeretne megtudni, annak érdemes fellapoznia az 1995. évi CXVII. törvényt, mely a személyi jövedelemadóról szól, és annak XI. fejezetében megtalálja az ingatlanokra és egyéb vagyoni értékű jogok átruházására vonatkozó szabályokat részletesen.

Beindultak a lakásépítések is, de hiányzik még egy lökés - Balla Ingatlaniroda elemzés

2015.10.28.

Miközben a lakásvásárlási kedv egyre nő, ez elsősorban a használt lakások piacát érinti. Újépítésű ingatlanokat ugyanis alig találni a kínálatban, pedig kereslet lenne rájuk. Az ingatlanfejlesztői aktivitás azonban a biztató jelek ellenére továbbra is gyenge. Egy újépítésű ingatlanokat érintő áfa-csökkentés segíthetne a helyzeten.

Egyre többet hallani panaszként az ingatlanpiaci szakemberek részéről azt, hogy miközben masszív igényt érzékelnek vásárlói részről újépítésű ingatlanokra, addig a kínálatban alig szerepelnek ilyen típusú lakások. Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője az okokat sorolva elmondta, hogy gyenge a vállalkozói kedv, többek között a túl magas áfa-tartalom és egyéb, fejlesztéseket érintő jelentős költségek miatt, melyet a vállalkozók nem tudnak áthárítani a vevőkre. Emiatt a nyereségük minimális, olyannyira, hogy általában nem is tartják érdemesnek belevágni építkezésekbe. Kivételt ez alól talán csak a prémiumkerületek jelenthetnek, azaz egyes budai kerületekben, esetleg a XIII., XIV. kerületben tudnak elfogadható nyereséget realizálni a beruházók.

Mekkora az “átírási illeték” összege vásárlásakor? - A Balla Ingatlaniroda tanácsai

2015.10.20.

Mivel az emberek életükben ritkán vásárolnak lakást, így nem tartják fejben az illeték megfizetésének aktuális szabályait. A NAV annál inkább résen van, így a legkomolyabb feladat a gyakorlatban csak annyi, hogy határidőre meg kell fizetni az adóhatóság felé a kirótt összeget. Persze nem árt felkészülni. 

Vagyis jó tudni, hogy mikor, milyen mértékű illetékkel számolhatunk ingatlan vásárlásakor, hiszen a Balla Ingatlanirodák közvetítőinek tapasztalatai szerint sokszor néhány százezer forint is komoly érvágást jelent egy-egy kicentizett lakásvásárláskor a büdzsében. 

Úgyhogy neki is futnánk az aktuális szabályok ismertetésének, melyeket egyébként az illetékekről szóló, 1990. évi XCIII. törvény III. fejezete részletez. Hangsúlyozzuk azonban az aktuális szót, hiszen a szabályok szinte folyamatosan változnak, így aki 15 éve vásárolt lakást még egész más szabályokkal találkozott, sőt azt is érhetik meglepetések, aki 5 éve vásárolt lakást utoljára. 

Ezeket a cikkeket olvastad már?