Milyen ingatlanokat lehetetlen még most is eladni?

2016.02.23.

Annak ellenére, hogy jelenleg is kitart a lendület a hazai és főleg a budapesti ingatlanpiacon, még mindig akadnak olyan ingatlanok, melyeket nem tudnak eladni tulajdonosaik, illetve az értékesítésükkel megbízott ingatlanközvetítők. Annak jártunk utána, hogy pontosan melyek ezek a nehezen vagy egyáltalán nem eladható lakások.

Miközben már hónapok óta az ingatlanpiac fellendüléséről szólnak a hírek, erről nyilatkoznak az ingatlanközvetítők, és ugyanezt mutatják a KSH számai is, mégis akadnak olyan ingatlanok, melyek tulajdonosai hitetlenkedve látják, hogy a nagy vásárlási kedv ellenére sem találnak érdeklődőt a lakásukra. De milyen lakásokat lehetetlen most eladni?

Mi az a passzívház? Megéri-e ilyet építeni?

2016.02.16.

Mivel az elkövetkező években a továbbfejlesztett CSOK-nak köszönhetően várhatóan emelkedhet az építési kedv, ezért a Balla Ingatlanirodák jónak látta egy kicsit leporolni a passzívházak, fokozottan energiatakarékos házak témáját. Ez annál is inkább aktuális, mert már nincs egészen öt évünk addig, hogy csak közel nulla energiafelhasználású épületeket lehet az Európai Unióban felhúzni.

Habár a 10+10 milliós CSOK nem határoz meg az építkezők, építtetők számára energiatakarékossági értékeket, azért mindenkiben felmerülhet ötletként még a tervezés előtt, hogy az energiaszámlákon kicsit spórolva az átlagosnál korszerűbb megoldással próbálkozzon. A kérdés, amit ilyenkor felteszünk magunknak, hogy gondolkodjunk-e az energiatakarékosság mai csúcsának számító passzívház-követelmények elérésében vagy elégedjünk meg kevésbé energiahatékony megoldással, melynek mégis jobb a megtérülése.

Tudjuk persze, van egy további lépés a tökéletesség felé, mégpedig az aktív ház (illetve annak leágazásai), mely már nem fogyaszt, hanem termeli az energiát, de maradjunk egyelőre a passzív házaknál. A 2010/31/EU Irányelv 2020. december 31-étől kötelezőnek írja elő az új építésű házakra vonatkozóan az úgynevezett nulla energiafelhasználást (a felhasznált közel nulla vagy nagyon alacsony mennyiségű energiának igen jelentős részben megújuló forrásokból kellene származnia, beleértve a helyszínen vagy a közelben előállított megújuló forrásokból származó energiát is). Az irányelvben megfogalmazott követelményt alapvetően a jelenlegi passzívház-követelményeknek megfelelő épületek tudják teljesíteni.

Addig azonban van még szűk öt év, így lehet más energiatakarékossági kategóriákban is gondolkodni. Például ún. alacsony energiaigényű ház építésében.

passzivhazepito.hu

Alacsony energiafelhasználású vagy passzív?

Annál is inkább érdemes lehet a passzív házaktól elrugaszkodni, mert az elmúlt évek gyakorlata azt mutatta, hogy minősített passzívház építése sokszor túl nagy falat az építtetőknek, így azok, akik eredetileg passzívházat akartak végül megelégedtek egy alacsony energiaigényű házzal.

A passzívháznak ugyanis nagyon szigorú követelményeknek kell megfelelnie.

Meghatározott fűtési hőszükséglete legfeljebb 15 kWh/m2 lehet évente, míg fajlagos primerenergia-igénye 120 kWh/m2 évente. És ebben már az elektromos áram is benne van, aminek ajánlott értéke 50 kWh/m2 évente. Emellett figyelni kell a légtömörségi értékre is, ami 50 Pa nyomáskülönbség mellett max 0,6 1/h. Ezeknek megfelelni pedig nem egyszerű, mint azzal sokan szembesültek a gyakorlatban.

A passzívház lényegét azonban sokkal jobban meg lehet fogni azzal, hogy ezeknél elegendő a szellőző levegő utánfűtése ahhoz, hogy tartsák a hőmérsékletüket, vagyis alapvetően nincs szükség aktív fűtésre, csak kivételes esetekben. Ez pedig akár 90 százalékkal is kevesebb fűtési költséget jelent, mint normál házak esetében, azaz négyzetméterenként 1,5 m3 gáznak megfelelő energiával megoldható a fűtés.

A követelmények a fokozott szigeteléssel jórészt elérhetők, azonban ez még nem elegendő. Figyelni kell már a telek adottságaira, a ház tájolására, tömegformálására, az ablakok méretére és elhelyezésére, az árnyékolórendszerre, valamint a gépészetre, kezdve a hőcserélős szellőztetőrendszertől a földhő és a napenergia hasznosításáig. Ezeket jelenleg egy átlagos családi háznál még jóval kisebb súlyú problémát jelentenek.

A mozgástér tehát passzív házaknál meglehetősen szűkös, miközben alacsony energiaigényű házaknál nincsenek ilyen szabványértékek, melyeknek meg kell felelni. A fűtési hőszükséglet a 15 kWh/m2 értéknek akár kétszerese-háromszorosa is lehet. A tulajdonosok szabad kezet kapnak, hogy milyen mértékben sikerül energiatakarékossá tenni házukat, miközben persze még maradnak a fokozott energiatakarékosságnál, annak magas komfortjánál és a mérsékeltebb rezsinél.

A passzívház előnyei:

Mindezek után azért érdemes egy pillantást vetni arra is, hogy milyen előnyökkel jár, ha passzív házat építünk. Talán már az eddigiekből is látható, hogy a környezetbarátságon és az alacsony rezsiköltségeken túl olyan előnyei is vannak a passzív, illetve az alacsony energiafogyasztású házaknak, mint

- az egyenletes hőmérséklet,

- télen sem sugározzák a hideget a falak és az ablakok,

- mindig friss, por- és pollenmentes a levegő, miközben nincs huzat,

- nincsenek hőhidak,

- nincs penész,

- nincs páralecsapódás az ablakokon, és

- a szellőztető rendszer ellenére csendesebb a vastagabb szigetelések miatt.

Egyszóval rendkívül komfortos környezetet nyújt a benne lakók számára.

Mennyivel drágább egy passzívház?

Mint említettük, a szigorú követelmények, a költségek, illetve a beláthatatlanul hosszú megtérülési idő miatt sokan nem vállalják be passzívház építését, hanem megmaradnak az alacsony energiafelhasználású megoldásnál. Már ennek az építési költsége is magasabb, mint az átlagos, jól szigetelt házaké.

passzivhaz-magazin.hu

A tervezés is komolyabb feladat - minősített passzívház-tervezők végzik -, de ugyanez igaz magára az építkezésre is, hiszen a szakembereknek ezen a téren még szerény a tapasztalata. Erre tehát külön fel kell készülni, ahogy arra is, hogy költségesebb lesz a kivitelezés, és nem csak a felhasznált anyagok magasabb minősége miatt.

Hogy mennyivel, azt nehéz pontosan megmondani, hiszen minden eset más és más, de míg egy passzív háznál ez a többlet jó esetben 15 százalék körül alakulhat, addig az alacsony energiafogyasztású házaknál ennek inkább csak a fele-harmada.

Habár az árak ennél nagyobb mértékben is elszállhatnak, vannak már olyan példák passzív házakra az országban, ahol az említett határ alá is sikerült leszorítani a költségeket. Az első hazai passzívház minősítéssel rendelkező családi ház még 230 ezer forintos négyzetméteráron épült 2009-ben Szadán. Átlagosan azonban 10-20 százalékos többletköltséggel számolhatunk, ami persze még mindig több millió forintot jelent az átlagos családi ház költségéhez képest. Ez a néhány százezer forintnyi éves energiaköltség-megtakarításból csak sok-sok év alatt térül meg, a legjobb esetben is 8-10 év alatt, de inkább 15-20 évről beszélhetünk.

Passzívházat építeni tehát most még inkább elkötelezettség kérdése, hiszen ez az, ami alapot adhat arra, hogy a tulajdonosok vállalják a tervezéssel és az építkezéssel járó fokozott nehézségeket és anyagi áldozatokat. Ha józan megfontolással közelítjük meg a kérdést, akkor jelenleg az alacsony energiafogyasztású ház lehet a legtöbb családi ház építő számára az optimális megoldás.

Összefog az ingatlan- és hitelközvetítői piac két nagy szereplője

2016.02.09.

Januárban az ingatlan- és a pénzügyi-közvetítői piac két élvonalbeli szereplője stratégiai együttműködési megállapodást írt alá. Ebből az alkalomból beszélgettünk a Balla Ingatlan és a Stonehenge Bankház tulajdonosaival, Balla Ákossal (BÁ), valamint Jászberényi Péterrel (JP) és Müller Jánossal (MJ).

Bemutatnák röviden a cégüket?

– A Balla Ingatlaniroda az ország negyedik legnagyobb ingatlanközvetítő hálózata, Budapesten a harmadik legjelentősebb piaci szereplő. A hálózat nem tekinthető klasszikus franchise rendszernek, mivel 18 saját (központi) tulajdonú és irányítású, valamint 27 partnerirodával rendelkezünk. 2016 végére várhatóan a hálózat az ország három legnagyobb piaci szereplője között lesz.

Tavaly ősszel megnyitott az utazási irodánk is, amely kizárólag utazásközvetítéssel foglalkozik. A Balla Csoport 15 éves tapasztalattal rendelkezik értékesítés és ügyfélkiszolgálás terén, melyet szeretnénk átvinni az utazási üzletágba is. Az a célunk ezzel, hogy a meglévő ügyfeleinknek új terméket kínáljunk, illetve az utazás iránt érdeklődőket ingatlan és pénzügyi területen is ki tudjuk szolgálni.

Balla Ákos

JP – A Stonehenge Bankház – hasonlóan a Balla Ingatlanhoz – régi szereplő a piacon. Pénzügyi termékek közvetítésével foglalkozunk, fő profilunk a hitelközvetítés és a lakástakarékpénztári termékek értékesítése. Országos közvetítői hálózattal rendelkezünk, a saját területünkön hasonló pozíciót értünk el, mint a Balla Ingatlan. Folyamatosan bővítjük termékpalettánkat, így például biztosítási és egyéb pénzügyi termékeket (például egészségpénztár) is közvetítünk már az ügyfeleink számára.

Miért merült fel az együttműködés gondolata?

MJ – A Stonehenge Bankháznál a pénzügyi termékek értékesítése elsősorban a közvetítői alvállalkozóink közreműködésével történik. Az ügyfelek minél teljesebb körű kiszolgálása érdekében régóta üzletpolitikánk része a folyamatos fejlődés, a kínálat bővítése, ennek köszönhetően  alvállalkozóinknak eddig is lehetősége volt több lábon állni.

- Az mindenki számára érzékelhető volt, hogy az utóbbi években az ingatlanpiacon tapasztalható gyenge kereslet nehéz helyzetbe hozta a vállalkozásokat. Folyamatosan gyengül a kisebb vállalkozások önálló versenyképessége is, mert a „nagynevű” franchise láncok nagyszámú irodáiknak és költséges reklámtevékenységüknek köszönhetően egyre nagyobb teret nyernek. Ezért kezdtem el én is már korábban saját hálózatot építeni és folytatom is addig, amíg a vidéki irodáink révén lefedjük az országot. Emellett kerestem a lehetőségét annak, hogy erősíteni tudjam a hálózatunk jelenlétét, jól felkészült partnerekkel, munkatársakkal. 

Hogyan talált egymásra ez a két cég?

- Vallom, hogy ha olyan emberek, olyan cégek, amelyek hasonló értékrendet vallanak, céljaik egy irányba mutatnak, s tevékenységük jól kiegészíti egymást, együtt többre képesek, mint külön-külön. Mivel a Stonehenge hasonló nagyságú cég, közeli piacon dolgozunk, ezért elkerülhetetlen volt a találkozás. Amikor személyesen is megismerkedtünk a cégvezetőkkel, felismertük, hogy sok dologról hasonlóan gondolkodunk, több alapértékünk közös, illetve egymás számára is elfogadható. A hasonló múlt és az azonos célok jó alapot teremtettek a közös munkához. Innentől kezdve nem kellett sokat gondolkodnunk azon, hogy szorosabb együttműködésbe kezdjünk.

MJ – Mi már korábban feltérképeztük az ingatlanpiacot, folyamatosan figyelemmel kísértük a változásokat. A Balla Ingatlanban találtuk meg azt a partnert, amellyel úgy lehet együttműködni, hogy közben egyik félnek sem kell feladnia semmit az elveiből. Előzetes terveinknek megfelelően a közeljövőben több Stonehenge ingatlanirodát is nyitunk, de ezt összhangba tudjuk hozni a megállapodásunkkal. És mint Ákos is említette, céljaink egy irányba mutatnak.

Az ingatlan- és pénzpiac sokszereplős terület. Kinek és miért jó ez az együttműködés?

– Arra készülünk, hogy az együttműködés eredményeként egymás forgalmát erősítve  jobb eredményt érhetünk. Az együttműködés mindkettőnk számára biztosítja a további növekedés feltételeit, és egy olyan, háromirányú termékportfólió jelenik meg a piacon – ingatlan, pénzügyek és utazás -, ami egészen egyedi a piacon. A Balla Csoport ingatlan és utazási üzletága komoly növekedést vár az együttműködéstől piaci lefedettségben, tranzakciószámban és ismertségben is.

JP – Mi elsősorban a hitelezés és a lakástakarék értékesítésében várunk jelentős előrelépést, piaci részesedés növekedést. Az ingatlanpiac sem ismeretlen számunkra, hiszen vettünk már részt komoly ingatlanberuházások finanszírozásában, partnereink között is számos ingatlanközvetítő van. Az ő munkájukat jelentősen erősítette, hogy velünk együttműködve sok ingatlanvásárláshoz találtuk meg a pénzügyi fedezetet.

MJ – Ki szeretném emelni azt, hogy tudatos üzletpolitikája és annak eredményes megvalósítása miatt mindkét cég felszálló ágban van, de a közös munka ennek további lendületet adhat.

– Ennek az együttműködésnek akkor van értelme, ha nem feledkezünk meg a legfontosabbról, az ügyfelekről sem. Eddig is nagy figyelmet fordítottunk arra, hogy az érdeklődők magas színvonalú kiszolgálásban részesüljenek. A hosszú távú gondolkodás jegyében az ügyfelek érdekeit előbbre helyeztük a „minden áron értékesíteni” szemlélettel szemben. Egymás tapasztalatait megosztva tovább tudjuk növelni az úgynevezett ügyfélélményt, melynek révén növelni tudjuk az elégedett ügyfelek számát, akik jó szívvel fognak minket ajánlani. Azt is fontosnak tarjuk, hogy minél több ügyfél problémájára találjuk meg optimális megoldást, ezért is lényeges, hogy rajtunk keresztül a pénzpiaci termékek szinte teljes kínálata elérhető.

Jó lehet ez az együttműködés a pénzintézeteknek is?

MJ – Természetesen. A pénzintézetek is abban érdekeltek, hogy az egész értékesítési folyamat gyorsan, pontosan és zökkenőmentesen menjen végig. A pénzintézeteknek az a jó, ha olyan megbízható közvetítőkkel tudnak együtt dolgozni, akiknek szinte a teljes banki termékkínálat szerepel a termékpalettáján. Csak így tudnak érvényesülni a piaci versenyben az egyes pénzpiaci termékek előnyei, csak így fog összetalálkozni az ügyfél a számára legmegfelelőbb termékkel, szolgáltatással. Ez a bankokat arra készteti, hogy állandóan figyeljék az igényeket, átdolgozzák a kínálatukat. Aki ezt megteszi, az joggal számíthat arra, hogy növelni fogja piaci részesedését. Megítélésem szerint támogatásra is azok a közvetítő cégeket számíthatnak, akik prudens tevékenységükkel arra törekszenek, hogy magas színvonalú pénzügyi szolgáltatásokkal szolgálják az ügyfelek érdekeit. Fontos küldetés számunkra, hogy a hazai pénzügyi kultúra fejlődését támogassuk.

Mit tudnak kínálni egymásnak? Miben tudják egymást segíteni?

– Tudom, hogy a Stonehenge partnerei között is vannak olyanok, akik foglalkoznak ingatlanközvetítéssel, de azok vannak többségben, akiknek a portfóliójában nem szerepel ez a tevékenység. Nap mint nap tapasztalom viszont azt is, hogy egy hitelközvetítéssel foglakozó szakember lépten-nyomon találkozik olyan érdeklődőkkel, ügyfelekkel, akik ingatlanvásárlás miatt keresik a nekik megfelelő pénzügyi terméket. Itt látok egy olyan lehetőséget a közvetítők számára, hogy részt tudjanak venni az ingatlanok adásvételében, s ezáltal pótolni tudják a várható jutalékcsökkenésből eredő bevételkiesést. Segítséget tudunk nyújtani azoknak a működő ingatlanirodáknak, amelyek csatlakoznak a Balla Ingatlan hálózatához. Ők azonnal élvezhetik cégünk piaci ismertségének és aktív reklámtevékenységének az előnyeit. Növelhetik versenyképességüket, csökkenthetik kiadásaikat a reklám, az informatika, a képzés és az eszközbeszerzés területén egyaránt.

Akik most akarnak megjelenni az ingatlanpiacon, azok számára a cégünk több mint 15 éves know-how-ja és tapasztalata áll rendelkezésre, vezető tanácsadók és ingyenes képzések segítik az elindulást.

Akik nem akarnak ingatlan adásvétellel foglalkozni, azok is megtalálhatják számításukat. Minden hitelközvetítő kolléga, aki egy eladót vagy vevőt átad az ingatlanüzletágnak, jutalékot kap a sikeres ügylet után. Így valósul meg az egyik üzleti alapelvünk, hogy az ügyféligény magas színvonalú kiszolgálása mellett az ügyletben résztvevő összes szereplő részesedjen az eredményből jutalék formájában.

És mint már említettem, partnerséget tudunk kínálni az utazásközvetítésben is a Stonehenge Bankház munkatársainak.

JP – Mi a Balla Ingatlan munkatársai számára a hitelezési piac szinte minden pénzintézetének kínálatát elérhetővé tudjuk tenni, a lakáselőtakarékosság iránt érdeklődőknek pedig mind a négy lakástakarékpénztár termékeit biztosítani tudjuk, amire csak kevés közvetítőnél van lehetőség. Partnereink közül biztosan lesznek olyanok, akik akár csatlakozással, akár ajánlással növelni tudják a Balla Ingatlan forgalmát.

Jól működő oktatási rendszerünk van, amely elsősorban a lakástakarék értékesítésében részt vevő kollégák munkájában tud támogatást nyújtani, de a hitelezés területén is rendszeres képzésekkel, szakmai napok megtartásával készítjük fel a sikeres tevékenységre alvállalkozóinkat. Ebbe a rendszerbe pedig most már a Balla Ingatlan munkatársai is be tudnak csatlakozni, amely munkájuk hatékonyságát fogja emelni.

Fontosnak tartom megemlíteni azt is, hogy a cégcsoportunk egyik társasága révén a vállalati hitelezés területén tudunk segíteni a hitelközvetítőknek. Ez nem egyszerű terület, a csak lakossági hitelezéssel foglalkozók számára nem sok babér terem ebben a szegmensben.

Köszönöm a beszélgetést és sok sikert kívánok Önöknek.

Már tavaly megállt az ingatlanárak emelkedése - Balla Ingatlaniroda elemzés

2016.02.02.

Budapest ingatlanpiaca a nagy nyertese a tavalyi évi fellendülésnek. Nemcsak a forgalom nőtt meredeken, de az árak is elérték a válság kitörésekor jellemző szintet, ráadásul a harmadik negyedévben országosan jelentkező árcsökkenés sem érintette. Az év vége azonban a Balla Ingatlanirodák szerint itt is változást hozott, míg a 2016-os évet már a 10+10 millió forintos CSOK határozhatja meg.

A tavalyi év harmadik negyedévében, azaz a július-szeptember közötti időszakban még csak igen csekély nyomai voltak láthatók az ingatlanpiaci lassulásának - ez derült ki a KSH minap közzétett adataiból. Az első három negyedévben összesen 17 százalékkal nőtt a lakáseladások száma. Ugyanakkor országos szinten az árak már ekkor kismértékű csökkenésbe kezdtek. Budapesten ezzel szemben teljesen derült maradt az ég, hiszen még a harmadik negyedév sem állította meg az erőteljes áremelkedést. Nem véletlen, hogy a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői az irracionális árak megjelenését emlegették ezekben a hónapokban.

Miért jó, ha csak a lakás egyetlen falát festjük eltérő színűre?

2016.01.26.

Habár a színes falak már évek óta velünk élnek a lakberendezésben, úgy tűnik, hogy népszerűségük továbbra is töretlen. Külföldön gyakrabban találkozhatunk fehér vagy semleges színű falakkal, hangsúlyosabb színek, más anyagok pedig csak egy-egy fal esetében bukkannak fel. Mivel ez a megoldás sokat dobhat egy lakáson, ezért a Balla Ingatlanirodák most szeretné felhívni a figyelmet a technikában rejlő lehetőségekre. 

Hogyan fotózd a lakásodat, ha meghirdetnéd?

2016.01.19.

Az eladó ingatlanokról készült rossz fotók kiapadhatatlan forrásai a témával foglalkozó blogoknak, melyek széles mosollyal gyűjtik a legrosszabbul sikerült képeket. Hiszen hiába telik-múlik az idő, és elviekben halmozódik egyre a tudás ingatlaneladással, ingatlan fotózásával kapcsolatban, mégis mindennaposak a hibák. 

A Balla Ingatlanirodák tapasztalatai szerint is örökzöld téma az ingatlanhirdetésekhez kapcsolódó lakásfotózás, melynek során rengeteg bakit követnek el az emberek. Ezért szinte kötelező időnként elővenni a kérdést. Annál is inkább, mert a hirdetések egyik leglényegesebb eleméről van szó, amin akár az ingatlan eladása is múlhat. 

Mennyit lehet most alkudni ingatlan vásárlásánál? - Balla Ingatlaniroda elemzés

2016.01.15.

Nem téved nagyot, aki úgy érzi, hogy jelenleg az erős keresleti piacon igencsak beszűkültek a vásárlók lehetőségei az alku mértékét tekintve. De pontosan mennyire? A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítő-szakértői most elárulják. 

Míg néhány éve, a válság évei alatt a vevők hozzászokhattak az akár több tíz százalékos alkukhoz, vagyis ahhoz, hogy ők diktálják a feltételeket, addig most, amikor adott esetben nagy merészen aláígérnek a hirdetési árnak a vásárlási folyamat egy meghatározott pontján, majdhogynem az arcukba nevetnek az eladók. Hiszen a vevők még mindig sorban állnak, egy jó lakásnál sok az olyan érdeklődő, aki hajlandó megfizetni a kért összeget. Sőt mostanában az is előfordul, hogy olykor felfelé indul meg a licit a vevők között egy-egy jobb adottságú lakásért. 

Minden, ami tudni kell az új, 10+10 milliós CSOK-ról

2016.01.07.

2016 januárjától él az új CSOK - igaz alapvetően csak februártól lesz elérhető az érintett bankokban -, vagyis már érvényesek a családok otthonteremtési kedvezményének (CSOK) megváltozott szabályai. Mivel a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői is rengeteg kérdést kapnak a témával kapcsolatban, ezért úgy érezzük, itt az ideje, hogy mi is végigvegyük a legalapvetőbb tudnivalókat, szabályokat a támogatásról. 

Míg a szakértők néhány tízezer érintettről beszélnek, addig a kormány több százezer emberre teszi a támogatást kihasználók számát. A lényeg azonban, hogy sokakat érinthet a változás és komoly segítségről van szó, ezért nem lehet elsiklani felette. A kormány reményei szerint a lakásépítés áfájának négy évre szóló öt százalékra csökkentése és az új otthonteremtési kedvezmény megoldást nyújt a jelenlegi demográfiai válságra, ugyanakkor az még ennél is valószínűbb, hogy beindítja az igencsak pangó lakásépítéseket. Annak ellenére, hogy a szabályok szigorúak. De lássuk a részleteket! 

10 milliós támogatás +10 milliós kedvező hitel

Amire a karácsonyt megelőző napokban mindenki felkapta a fejét, azok az elhangzó számok voltak: vagyis, hogy az állam 10 millió forintos vissza nem térítendő támogatást kínál azoknak a három- vagy többgyermekes családoknak, akik újépítésű ingatlant vesznek, építtenek. Ráadásul ezt az összeget még egy 10 milliós hitellel is megtoldja, amennyiben ezt valaki igényli a támogatás mellé. A hitel kamata 3 százalékban fixált, 25 éves a futamideje, kamaperiódusát pedig 5 évre rögzítik, de az állam ezen 5 év után is garantálja a 3 százalékpontos kamatelőnyt. 

A 10 milliós támogatás csak a három vagy ennél több gyermeket vállaló családoknak jár. Akik csak két gyereket vállalnak, azok a korábbi, legfeljebb 2,6 milliós összeget kaphatják támogatásként, míg az egy gyermeket vállalók 600 ezret. Jó hír azoknak, akik korábban már részesültek lakásépítési, otthonteremtési támogatásban, hogy az új, 10 milliós CSOK igénylése esetén megkaphatják a korábbi támogatás és a 10 millió forint közötti különbözetét. 

Az ingatlanra vonatkozó szabályok 

A újépítésű ingatlan nem lehet akármilyen a méretét tekintve: lakás esetében minimum 60 négyzetméteresnek, háznál viszont legalább 90 négyzetméteresnek kell lennie. Fontos, hogy lakóingatlanra vehető csak igénybe a 10 milliós támogatás. A CSOK előző verziójánál alkalmazott energiatakarékossági és négyzetméterkorlátokat kivették a rendeletből az új ingatlanok esetében, így ezekkel nem kell számolni (ezek továbbra is csak használt lakásokra vonatkoznak). 

Új építésű ingatlannak egyébként 2008. július 1-jén vagy később kiadott építési engedéllyel rendelkező lakóingatlan számít, amely a kérelem benyújtásának időpontjában használatbavételi engedéllyel vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal rendelkezik, de nem volt még tulajdonosa, vállalkozótól vagy pénzintézettől kerül megvásárlásra, vagy pedig annak leendő tulajdonosa magának építteti. 

Az ingatlannak emellett összkomfortosnak kell lennie, amibe az is beletartozik, hogy 

-       legalább egy szobának 12 négyzetméteresnél nagyobbnak kell lennie,

-       teljesen közművesítettnek,

-       közüzemi vagy közcélú szolgáltatással igénybe vehető ivóvízzel ellátottnak,

-       melegvíz-ellátással rendelkezőnek,

-       és központi fűtésesnek kell lennie. 

Ami fontos, hogy az emeletráépítés, tetőtérbeépítés is új ingatlan építésének számít és jár utána a 10 milliós támogatás abban az esetben, ha a lakás elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi eljárásra köteles. 

Amennyiben valaki nem céggel, hanem magánépítkezőként építi a házát, akkor a teljes áfatartalmat is visszaigényelheti 5 millió forintig, de legfeljebb 150 négyzetméres lakás, illetve 300 négyzetméteres ház esetén egyetlen alkalommal, legkésőbb 2019 év végéig. Az ingatlan egyébként 10 évig nem adható el, az igénylőnek és családjának ott kell laknia, másnak viszont nem átadható, oda más személy nem fogadható be. 

Személyi feltételek 

Nemcsak az ingatlannal kapcsolatban támasztottak feltételeket, hanem azokkal szemben is, akik a támogatást felvennék. Ezekből a szabályokból nincs kevés. Az egyik legfontosabb, hogy 

-       az is igényelheti a támogatást, akinek még egyáltalán nincs gyereke, viszont az igénylés időpontjában házas és 10 éven belül tervezi a három gyermek vállalását.

-       Ha nem lenne házas, akkor legalább egy gyermekének kell lennie, és neki 8 év áll rendelkezésére további két gyerek vállalására, míg egy kétgyermekes családnak 4 év, hogy megszülessen a harmadik.

-       Ha a három gyerek nem születne meg a megadott határidőig, akkor 60 napon belül vissza kell fizetni a támogatást az állam számára, mégpedig a Ptk. szerinti késedelmi kamat ötszörösével növelten. Nincsenek viszont büntetőkamatok akkor, ha az érintett részt vett legalább öt alkalommal valamilyen tb-támogatott vagy magán meddőségkezelési programban, illetve bizonyítani tudja, hogy egészségügyi okok miatt nem tud ilyenen részt venni.

-       A korábbi CSOK-hoz képest a korral kapcsolatos feltételen enyhítettek: már elegendő, ha a házaspár egyik tagja 40 évnél fiatalabb. Sőt, ha már megvan a három gyerek, akkor nincs korhatár a támogatás igénybevételéhez.

-       Gyermeknek alapvetően a 20 évesnél fiatalabb és a 24. terhességi hetet betöltött, vér szerinti gyermekek számítanak.

-       Természetesen más eltartott, örökbefogadott vagy gondozásba vett gyerek esetén (ha még nem töltötte be a 20 évet) is igénybe lehet venni a támogatást, de utóbbinál vállalni kell, hogy még legalább három évig nevelik.

-       Ráadásul az olyan 25 évnél fiatalabbak is gyermeknek számítanak, akik valamely oktatási intézmény nappali tagozatán tanulnak, illetve azok a 20 évesnél idősebb, megváltozott munkaképességűek, akiknél ez az állapot legalább egy évig így is marad.

-       A 10 milliós lehetőséggel azok is élhetnek, akiknek jelenleg is van ingatlanjuk. Utóbbi esetében persze feltétel, hogy az új ingatlanba kell költözni, valamint, ha eladásra került a régi 5 éven belül, akkor annak vételárát bele kell forgatni az újba.

-       Igényelhetik a 10 milliós összeget azok is, akik korábban már vettek fel szocpolt, de csak a korábbi támogatási összeg és a 10 millió forint különbözetét kapják meg.

-       Az igénylőnek az igénylés előtti 180 napban - legfeljebb 15 nap megszakítással - rendelkezni kell munkaviszonnyal, ami akár külföldi munkaviszony is lehet.

-       Emellett 2 éves egészségügyi biztosítotti jogviszonyt is fel kell mutatnia, ami lehet külföldi igazolás is.

-       Nem kaphat viszont támogatást olyan házaspár, melynek valamelyik tagjának jelentős, 3 hónapot meghaladó és a késés kezdetekor érvényes legalacsonyabb minimálbér összegénél nagyobb elmaradása van hiteltörlesztésnél, azaz szerepel a negatív adóslistán a KHR-ben, vagy a rendelet által felsorolt bűncselekmények valamelyikét követte el korábban. 

Gond akkor van, ha válik a házaspár és el kell adniuk a támogatással vett lakást, ugyanis akkor vissza kell fizetniük a támogatást. Mentesülni lehet a visszafizetés alól, ha az egyik fél megtartja az ingatlan azáltal, hogy kivásárolja a másikat. Ugyanakkor, ha a házaspár egyik tagja meghal, akkor teljesítettnek tekintik a gyermekvállalást, ahogy akkor is, ha a gyermek vagy gyermekek születését megváltozott munkaképességűvé válás hiúsítja meg, illetve abban az esetben, ha az első gyerek súlyos fogyatékossággal születne. 

Ami még fontos, hogy a támogatás az adásvételi szerződés aláírásától számított 120. napig igényelhető, míg építkezés esetében még a használatbavételi engedély kiadása előtt kell kérni. Ezen határidők elmulasztása esetén már nem vehető igénybe. 

A használt lakásokra is két gyermekre is marad a támogatás 

Persze, aki használt ingatlanba költözne, annak is jár támogatás a korábbiak szerint, a tavalyinál bizonyos esetekben kicsit magasabb összeggel. Itt azonban érvényesek a már korábban ismert energiaminősítési szorzók és a legfelső négyzetméterkorlátok. A támogatás mértéke gyermekszámtól és lakásmérettől függ, az alábbiak szerint: 

 

Új lakásra

Használt lakásra vagy bővítésre

Egy gyermek

600 000

40-55 m2

550 000

55 m2 felett

600 000

Két gyermek

2 600 000

50-65 m2

880 000

65-80 m2

1 100 000

80 m2 felett

1 430 000

Három gyermek

10 000 000

60-75 m2

1 320 000

75-90 m2

1 650 000

90 m2 felett

2 200 000

Négy vagy több gyermek

70-85 m2

1 760 000

85-100 m2

2 200 000

100 m2 felett

2 750 000

Aki további részletekre kíváncsi, az a 12/2001 a lakáscélú állami támogatásokról szóló, a 256/2011 a lakásépítési támogatásról szóló, és a 341/2011 az otthonteremtési kamattámogatásról szóló kormányrendeletekben nézhet utána.

2015, az ingatlanpiaci fordulat éve - 3. rész - Balla Ingatlaniroda elemzés

2015.12.30.

Lakásbérlés és -kiadás 

Végül érdemes egy pillantást vetni a bérleti piacra is, hiszen olyan helyzet alakult ki itt az idei évben, melyet nem lehet figyelmen kívül hagyni. A fő gondot most az jelenti, hogy az egekbe szöktek a bérleti díjak, a piacon a tulajdonosok diktálják a feltételeket. Ők most szinte bármilyen árat mondhatnak, találnak bérlőt az ingatlanukba. 

Ez az oka annak, hogy nagyon sokan a külső kerületekben vagy akár az agglomerációban kezdtek kiadó lakás után nézni - vállalva a hosszabb utazás mindennapos terhét -, hiszen fizetésükből csak ezeknek az ingatlanoknak a bérleti díját tudják kigazdálkodni, míg az egyetemisták sokasága egy-egy lakást többedmagukkal bérelve, szobát vagy csak egy ágyat kap olyan áron, mint néhány évvel korábban egy egész lakást. 

A jelenség oka elsősorban a rövid távú lakáskiadás felívelése és az egyébként is erősebbé váló kereslet. Az árak hónapok alatt emelkedtek 20-30, sőt egyes esetekben 40-60 százalékkal. Egy korábban 100 ezer forintért kiadható ingatlanért most könnyedén megkap a tulajdonosa 130-150 ezer forintot. Az ár persze függ az elhelyezkedéstől és lakás egyéb paramétereitől, például a felszereltségtől. A bérlők általában a kisebb lakásokat keresik, melyekért a körúton belül a VI. és VII. kerületben átlagosan 80-150 ezer forintot kell havonta fizetniük, míg aki kétszobás lakást szeretne kivenni, az 100-160 ezres árral kalkulálhat. De ugyanilyen összegre számíthat az is, aki egy két-háromszobás családi házat bérelne valamelyik külső kerületben. 

Mit hoz a jövő? 

A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítőinek tapasztalatai szerint a év első felét jellemző lendület már a 2015-ös év utolsó hónapjaiban megtorpant, és a jövő évben már némi visszarendeződésre lehet számítani. Ez elsősorban a kínálat növekedésének köszönhető, mely stagnáló árakat, de élénk forgalmat jelent. Az elszámolásokat kézhez kapó devizahitelesek ingatlanai ugyanis lassan piacra kerülnek, ez pedig korrigálhatja a túlságosan is keresletivé váló piacot. Ugyanakkor a befektetői kereslet visszaszorul, egyrészt azért, mert az árak növekedése megállt, másrészt pedig azért, mert az új utakat kereső tőke már elköltésre került, és lassan képződik újra. Emiatt a jövőben nem spekulatív és befektetői vevők várhatóak a piacon, hanem lakossági vásárlások, vagyis befektetés helyett a lakáscél kielégítése lesz az elsődleges cél az ingatlanpiacon. 

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák vezetője szerint a 2016-os évben az árak stagnálni fognak, de akár még áresés is előfordulhat abban az ingatlanpiaci szegmensben, melyet nagyobb mértékben érintenek majd a végrehajtások, abból kifolyólag, hogy a korábbi devizahiteles probléma ingatlanpiaci megoldása még nem történt meg. 

Kérdéses ugyanakkor a napokban bejelentett áfa-csökkentés hatása a piacra. Rövid távon várhatóan nem lesz érzékelhető az árakban - csak a kínálat fog növekedni -, viszont középtávon számítani lehet arra, hogy a 22-30 milliós, vagy ennél drágább ingatlanok szegmensében a használt és újszerű lakásoknak komoly vetélytársa lesz a megjelenő újlakás-kínálat. A 10 millió forint körüli kategóriában azonban az áfa-csökkentés hatása igen csekély lehet, hiszen ilyen összegért nem lehet majd budapesti újépítésű lakást kapni. 

Ameddig erősebb a kereslet a kínálatnál, addig az áfa-csökkentés hatása várhatóan csak a fejlesztőnek fog kedvezni. Amint viszont ismételten nagyobb lesz a kínálat, mint a kereslet (várhatóan 2-3 év múlva), akkor ez már eredményezhet 10-15 százalékos mérséklődést az árakban. 

A vidéki ingatlanpiacon gyengébb élénkülés várható - még a kedvezőbb áfa, és a CSOK hatásának ellenére is -, aminek az az oka, hogy a vidéki alpiacok egyes gazdasági szereplők (autógyárak, üzemek) tevékenységének erősen kitettek, és ezek fejlődésétől függenek a változások. Ezért minden egyes vidéki nagyváros más és más képet mutat. Ez a kép csak csak néhány nagyváros esetében egészséges, a kisvárosokban pedig még rosszabb a helyzet.

2015, az ingatlanpiaci fordulat éve - 2. rész - Balla Ingatlaniroda elemzés

2015.12.29.

A téglalakások piaca

Ha nem is olyan mértékben, mint a panellakásoknál, a téglalakások árai is meredeken, akár 20-30 százalékkal is emelkedtek a 2015-ös évben. Különösen az olyan pesti, belső kerületekben mutatkozott nagyobb kereslet és komolyabb árnövekedés, ahol a befektetők könnyen és jó áron kiadható lakásokat tudtak vásárolni. Népszerűvé vált ugyanis a rövid távú, online-alapú lakáskiadás, de a hosszú távú bérlők részéről is fokozatosan növekedett az igény. 

A legnagyobb keresletről a belső kerületekben számoltak be a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői. A VII. kerületben 300 ezres, a VI. kerületben 350 ezres, míg az V. kerületben 400-450 ezres induló árakkal találkozhatunk, de egy jobb adottságú, esetleg újszerű vagy szépen felújított lakás ára ezeknek akár kétszerese is lehet.

A külső kerületekben természetesen jóval alacsonyabb árakon is hozzájuthatunk lakásokhoz, azonban túl nagy reményeket akkor se tápláljunk: a leginkább keresett kategóriában 7-10 millió forint között jobbára csak földszintes, közös udvaros kis, társasházi lakásokhoz juthatunk, esetleg egy-egy garzonhoz a főváros széle felé közeledve. A legalacsonyabb árakkal talán XX. és a XXII. kerületben találkozhatunk, ahol belefuthatunk akár 2-3 szobás ingatlanokba 8-9 millió forint környékén. 

Családi házak 

Ha azt az ingatlanpiaci kategóriát keressük, ahol a legkisebb mértékben növekedtek az árak az elmúlt egy évben, akkor a családi házak környékén érdemes keresgélni. Ugyanakkor a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítőinek véleménye szerint a családi házak piaca is erősödésbe kezdett: határozottan élénkülő keresletről és 10-20 százalékkal emelkedő árakról számoltak be. 

A gyakorlatban ez úgy nyilvánul meg, hogy a korábban jellemzően túlárazottnak számító családi házak árait utolérte a piac, így ezek egy részét a korábbi árakon már értékesíteni lehetett. A legnagyobb kereslet persze ebben a szegmensben is a kisebb, élhető, egy nappali plusz három hálószobás, új és újszerű, de legalább felújított ingatlanok iránt mutatkozik, melyeknek rezsijét nem terheli semmilyen felesleges négyzetméter, beépített szuterén vagy tetőtér. 

A vevők szemében a korábbinál jóval fontosabbá vált az energiahatékonyság, az olcsó fenntarthatóság, még akkor is, ha valamely külső kerületben keresnek családi házat. Az árplafon persze kerületenként változik, de például a XI. kerületben legfeljebb 70 millióig keresnek családi házakat a vevők, míg a pesti oldalon 30-40 milliós maximális árakról beszélhetünk. Ugyanakkor erős kereslet mutatkozik a 15-20 millió forintos családi házak iránt, melyek ugyan rendelkeznek kisebb hiányoságokkal, de a vevők egy része hajlandó ilyen kompromisszumokra. 

Újépítésű ingatlanok 

Sajátos helyzetbe került az újépítű ingatlanok piaca, ugyanis óriási igény lenne rájuk, a kínálat azonban rendkívül szerény. A fejlesztési kedvet élénkítheti az 5 százalékos szintre csökkenő áfa, hiszen ezáltal jobban megéri belevágniuk a vállalkozóknak egy-egy beruházásba. Balla Ákos szerint eddig a fejlesztéseket leginkább az akadályozta, hogy az építőipari vállalkozások nem tudták kitermelni a megfelelő profitot egy-egy beruházásból. Csak bizonyos prémiumkerületekben (néhány budai kerület, XIII., XIV.) érte meg építkezni, mert ezekben lehetett olyan áron eladni az új lakásokat, hogy megtérüljön és hasznot is hozzon a beruházás. 

Ennek ellenére újépítésű lakóingatlanokat találhatunk a külső pesti kerületekben is, ezek esetében azonban nem árt az óvatosság. A megtérülés bizonytalansága miatt ezen projektek mögött egyes esetekben olyan vállalkozók állhatnak, akiknek adózási hajlandósága alacsony, esetleg adott pillanatban nyomtalanul eltűnnek. Ami különösen azok számára lehet kellemetlen, akik előleggel szálltak be egy-egy ilyen projektbe, hiszen ők, ha be is költözhetnek a felépült lakásba, a szavatossági igényeikről lemondhatnak ilyen esetben. 

Az árak pedig magasak - a XI. kerületben például 600-700 ezres négyzetméterárakról beszélhetünk -, ennek ellenére határozott az igény az újépítésű lakások iránt, így ha a csökkenő áfatartalom miatt nagyobb lendületet vesznek a fejlesztések, a felépülő ingatlanoknak szinte biztosan lesz piaca.

Ezeket a cikkeket olvastad már?