Rossz taktika a túlárazás ingatlaneladásnál - Dél-Pest ingatlanpiaca

Az árak már nem emelkednek tovább a dél-pesti ingatlanpiacon sem, ennek ellenére az eladók merészen túlárazzák ingatlanaikat. Pedig a szakértő szerint így kizárják a potenciális vevők egy jelentős részét az érdeklődők köréből, ami a webes lakáskeresés sajátosságából következik.



A korábbi jelentős emelkedés után mára megtorpantak, bizonyos esetekben ereszkedtek is a valós eladási árak, miközben a hirdetési árak töretlenül emelkednek tovább a dél-pesti ingatlanpiacon. Úgy tűnik, az eladók nem veszik figyelembe a realitásokat. “Már ott tartunk, hogy 15 millió forint felett kínálnak 53 négyzetméteres, felújítandó panellakást” Kispesten - hívta fel a figyelmet Lendvainé Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának szakmai vezetője. Persze ilyen áron nem is fogják eladni az ingatlant, hiszen a vevők nem kapkodnak a túlárazott lakásokért, sokkal inkább a megfontoltság és a kivárás jellemző rájuk.

Rossz taktika a túlárazás

Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője ennek kapcsán arra hívta fel a figyelmet, hogy bár az eladók merészen túlárazzák ingatlanaikat, óvatosabbnak kellene lenniük, és érdemes lenne szakember tanácsát kérni az árazásnál.

Ennek oka az, hogy amikor a vevők lakásokat keresnek az ingatlanhirdetési portálokon, akkor ők egy bizonyos árkategóriára keresnek rá, vagy erre állítják be a hirdetésfigyelőt. Ha ebből az árkategóriából kicsúszik egy ingatlan - akár egy-két millió forinttal is drágább -, akkor már meg sem jelenik sok kereső számára. Vagyis az eladók a túlárazással a potenciális vevők egy jelentős részét elveszítik.

Az ingatlanközvetítő szerint jobban járnának, ha inkább olcsóbban kínálnák a lakásaikat, majd az alkunál tartanák magukat jobban a meghatározott árhoz. Hiszen az így szerzett több érdeklődő nagyobb esélyt jelent az eladásnál. Ezért szokta Rácz Gyula László azt tanácsolni az ügyfeleinek, hogy “ha nem hirdetni szeretnék az ingatlant, hanem eladni”, akkor a realitáshoz közeli árat érdemes megadni, melyben minimális az alku.

És hogy miként kellene meghatározni a reális árat? Ebben segítenek az ingatlanközvetítők, de ha a tulajdonos maga akarja megállapítani a megfelelő árat, akkor mindenképpen vegye figyelembe, hogy felújítással együtt mennyi lenne az ingatlan ára, és hogy így is piacképes-e - tanácsolja Rácz Gyula László. Ez azt jelenti, hogy a lakásvásárlás után szükséges beruházás jellemzően többmilliós költségét hozzá kell adni az általuk elképzelt eladási árhoz, és így megvizsgálni, hogy vajon a kalkulált ár még elfogadhatónak tekinthető-e a vevők számára.

Kivárás jellemzi a vevőket

A kereslet továbbra is erős, minden árszegmensben jelentkezik vevői igény - jelezte a szakember. Ugyanakkor nagyon óvatosak, megfontoltak az érdeklődők az ingatlanpiacon, akadnak közöttük olyanok, akik már hosszú hónapok óta keresik a megfelelő lakást, így tökéletesen tisztában vannak azzal, hogy mi mennyit ér. Egyre inkább jellemző, hogy vevők sokáig képesek kivárni egy-egy alkalmi, jó ajánlat érdekében.

Sok esetben egyébként az eladók egyben vevők is, akik szeretnének olcsón venni és drágán eladni. Tipikus helyzet, hogy az érdeklődőnek van egy ingatlanja, amitől megválna, ha megtalálná a megfelelő ajánlatot. Először tehát megpróbálja felmérni a piacot. Addig viszont nem értékesíti, sőt meg sem hirdeti a saját lakását, amíg a továbblépést nem látja tisztán.

Ez visszafogja a kínálatot, és a vevők óvatos magatartása is ennek köszönhető. Persze vannak akik azért torpannak meg az eladásnál, mert kiderül, hogy nem igazán olyan ingatlant kapnak az eladandó lakásuk áráért, mint amit elképzeltek. Tehát például egy felújításra szoruló, nagyméretű családi ház esetleg ugyanannyiba kerül, mint egy újszerű és kisebb lakóparki ingatlan, amit viszont nehezen emészt meg az eladó.

A kínálat és az árak

Ami a XVIII. kerületi kínálatot illeti, 10 millió alatt nincsenek ingatlanok, csak kereslet, de 14-15 millió forintért már viszonylag jó állapotú - olykor akár felújított -, lakótelepi, társasházi lakásokat lehet vásárolni. 15-20 millió forint között a kisebb, egy-másfél szobás, újszerű, lakóparki lakások is megvásárolhatók. 20-25 millió forint között pedig már bőven lehet válogatni a lakóparkok lakásai között. A kínálati skálát a 40-50 millió forintos ingatlanok zárják, ahol szintén lehet találni mind eladó házakat, mind érdeklődőket is, habár Rácz Gyula László szerint ebben az árkategóriában is szükség lenne sok esetben negatív árkorrekcióra, hogy összhangba kerüljön a kínálat a kereslettel.

Kispesten és Pesterzsébeten az 50 négyzetméter körüli, átlagos állapotú panellakások ára jelenleg a 290 ezer forintos négyzetméterár-szint környékén mozog - tette hozzá Lendvainé Pető Zsuzsanna. De míg az eladók 320 ezer forintot szeretnének kapni, addig a vevők 270 ezer forintot adnának csak ezekért a lakásokért. Természetesen minden helyzet egyedi, de ezek a körülbelüli árak jól szemléltetik azt a különbséget, ami az eladói elképzelések és a vevői szándék között mutatkozik meg.

A legkeresettebbek egyébként még mindig a kisméretű lakások: így a 30 négyzetméter körüli, egyszobás ingatlanokat viszonylag gyorsan elviszik a piacról, annak ellenére, hogy sok esetben nincsenek túl jó állapotban és a négyzetméteráraik magasabbak, akár a 400 ezer forintot is megközelítik. A családi házaknál is növekszik a forgalom a korábbi pangáshoz képest, de itt is ugyanúgy jellemző a túlárazás. Amit keresnek, és amit könnyen el lehetne adni, azok a 20 millió forintnál olcsóbb családi házak, viszont a jó állapotú kínálat a XIX. kerületben 35 millió forintnál kezdődik - tette hozzá Lendvainé Pető Zsuzsanna.

A helyzetet nehezíti, hogy Dél-Pesten kevés az újépítésű ingatlan, nincs túl nagy vállalkozó kedv. Mindössze egy-két beruházásról lehet tudni az említett kerületekben, de ezek nem számottevőek a piac egésze szempontjából.

A banknak fizetnek inkább vagy a bérbeadónak?

A dél-pesti ingatlanpiacon 70-80 százalékban az jellemző, hogy valamennyi hitelt felvesznek a vevők a társasházi ingatlanok megvásárlásánál - hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László. Van persze, amikor ez a hitel csak az ingatlan értékének harmada-negyede, de olyan is gyakran előfordul hogy a vásárlók elmennek a falig, és mindössze 25 százalék önerőt tudnak biztosítani.

Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint megint úgy gondolkodnak az emberek, hogy hitelek segítségével fizessük inkább a saját lakásunkat, mintsem bérleti díjra költsük a pénzt. Ennek ellenére persze a bérlakások piacán továbbra sem enyhült a helyzet, kevés a kiadó ingatlan, azok pillanatok alatt elkelnek, mégpedig meglehetősen magas árakon. Rácz Gyula László úgy fogalmazott, hogy a bérlakások piaca  most is “ugyanolyan halott, mint volt”.

Összességében tehát elmondható, hogy leginkább a stagnálás jellemző a dél-pesti ingatlanpiacra. Láthatók kismértékű lefelé és felfelé irányuló ármozgások is, és ez valószínű a jövőben is. Határozott trend nem érzékelhető, és fordulatra utaló jelek sem tűntek fel egyelőre - tette hozzá a szakértő. Ami változást hozhatna, az egy gazdasági vagy politikai esemény lehetne, mely viszont nem feltétlenül jósolható meg előre.

http://ingatlan.blogstar.hu/./pages/ingatlan/contents/blog/36836/pics/14913230748671661_800x600.jpg
Ingatlanközvetítés
Feliratkozás blogértesítőre

Ha mindennap szeretnél értesülni a legfrissebb bejegyzésekről, akkor iratkozz fel a blogértesítőre.

Feliratkozom

Hozzászólások

Ezeket a cikkeket olvastad már?