Mit kapunk most a budapesti ingatlanpiacon 15 millió forintért? - Balla Ingatlaniroda elemzés


Habár a korábbi 10 milliós lélektani határ mára 15 millió forintra kúszott, ezért az összegért is meglehetősen nehéz elfogadható állapotú lakáshoz jutni a budapesti ingatlanpiacon. Néhány romos, kertes ház, felújítandó lakótelepi lakás és még rosszabb állapotú belvárosi garzon, vagy nagyobb számban belső udvaros, osztatlan közös tulajdonú ingatlan fér bele a kategóriába.



A 15 millió forintos összeghatár jelenleg olyan a budapesti ingatlanpiacon, mint három éve a 10 milliós árszint volt. Azóta olyannyira megemelkedtek az árak, hogy a 15 millió forint lett a “vízválasztó” - vélekedett Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának szakmai vezetője. Vagyis ezen összeg alatt nagyon nehéz jó elosztású, lakható ingatlant kifogni.

Panelek 15 millió alatt

Szerencse kell ahhoz, hogy 15 millió forintért vagy annál olcsóbban panellakást tudjunk vásárolni Budapesten. A IV. és XV. kerületben általában a 35 és a 46 négyzetméteres, másfél szobásokkal lehet csak találkozni a piacon ilyen értékesítési ár mellett, míg 53 négyzetméteressel csak abban az esetben, ha erősen felújítandó vagy kényszerértékesítés miatt a tulajdonos kénytelen sürgősen eladni, de ez igen ritka. A felújítandó lakásokra pedig még költeni kell, aminek a költsége az igényektől függően akár 3-4 millió forintot is lehet, amivel a leendő tulajdonosnak még számolnia kell - tette hozzá a szakértő.

Jobb a helyzet a XVIII. kerületben, ahol a panelek mellett a régi, téglaépítésű, de lakótelepi lakások is még beleférnek ebbe a kategóriába, jó állapotú, sőt akár felújított ingatlant is találunk 13,5-15 millióért. A kerületben 10-13 millió forint közötti összegért egyszobás garzonokat tudunk vásárolni, a másfél szobások már 11-14 millió forintba kerülnek, míg kétszobásokat 11,5-15 millió forintért kapunk állapottól függően - sorolta Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője a lehetőségeket.

Ezzel szemben a XI. kerületben legfeljebb csak egyszobás garzonlakásokkal találkozhatunk ilyen áron. De ezekből is csak néhány darabot értékesített az elmúlt fél évben Nagy Csaba, a Balla Ingatlannál a dél-budai régió szakmai vezetője. Ennek a kategóriának az ára jellemzően 12-15 millió forint között mozog, állapottól függően. Felújítandót lehet kapni az ársáv alsó szélénél, míg jobb állapotút a felső határnál lévő összegekért.

A kínálat tehát meglehetősen csekély, és egyre szűkebb a 15 millió alatti panelekből, mindössze néhány darab található a piacon az említett kerületekben. Kereslet persze lenne rájuk, hiszen Magyarországon a bérek emelkedése nem volt olyan jelentős, mint amilyen mértékben a lakóingatlanok árai növekedtek az elmúlt években. Az, aki pár éve még 10 millió forintért keresett lakást, az most is ugyanezt az árkategóriát keresné, mivel továbbra sincs több pénze, de ennyiért már nem talál semmit - magyarázta Balla Frigyes.

Érthető tehát, hogy a 15 millió forintnál olcsóbb panellakásokra gyorsan lecsapnak a készpénzes vevők, akik között egyaránt megtalálhatók a befektetők és a saját célra vásárlók is. Utóbbiak jellemzően első lakásként, míg előbbiek bérbeadásra vásárolják meg őket - fűzte hozzá Nagy Csaba.

Téglalakások 15 millió forintért

Dél-Budán téglalakásból - ahogy panelből  is - legfeljebb egyszobás garzont lehet vásárolni 15 millió forintnál olcsóbban. Hasonló a helyzet a pesti belvárosban is. Míg két-három éve a belvárosi kerületekben még jó állapotú, jó adottságú garzont lehetett vásárolni 12 millióért, ilyen ma már nem fordulhat elő - mondta Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője. A lélektani határ 15 millió forintra kúszott, és ezért az összegért most már csak rendkívül lepusztult, nem lakható állapotú, 25-35 négyzetméteres, egyszobás lakásokat lehet venni.

Ráadásul a többi adottságukat tekintve is hagynak némi kívánnivalót maguk után. Gyakran belső udvarra néznek, lepusztult a lépcsőház, esetleg a földszinten találhatók, sötétek, vagy felsőbb szinteken vannak ugyan, de lift nélküli társasházakban. “Ezeknek mindig van valami kis hibájuk, valami olyan paraméterük, ami nem a legoptimálisabb” - fogalmazott a szakértő.

Kereslet ennek ellenére lenne rájuk, azonban a kínálat minimális. 90 százalékban azért veszik meg ezeket a kisbefektetők, hogy utána bérbe adják őket. Ma már ugyan a rövid távú lakáskiadásnak kezd bealkonyulni, azonban egyetemistáknak, diákoknak könnyen ki lehet adni ezeket a garzonokat - hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán.

Osztatlan közös tulajdonú, belső udvaros lakások

A másik tégla-típus, amely ebben az árkategóriában - ráadásul nagyobb számban - megjelenik a budapesti ingatlanpiacon, az úgynevezett belső udvaros, osztatlan közös tulajdonban lévő lakásoké. Ezek jellemzően földszintes, 30-40 négyzetméter alapterületű, egy-másfélszobás lakások. Tipikusan társasháznak vannak nyilvánítva, a telken osztozni kell a szomszédokkal, és nagyon sokszor a lakóközösséggel is adódnak problémák. Többnyire ezek az ingatlanok rossz állapotúak, nincsenek felújítva, a fűtésük szinte minden esetben gázkonvektoros - mondta Balla Frigyes.

Rácz Gyula László szerint ugyanez a helyzet a XVIII. kerületben is. Itt is előfordul egy-egy többlakásos udvari ingatlan, mely jellemzően kisméretű, azaz egy, maximum másfél szobás. Ezek ártól függően többnyire felújítandóak, de a 15 millió forintos felső határ felé haladva akár jó állapotúak is lehetnek. Ugyanakkor 15 millió alatt egy-egy bontandó vagy nagyon erősen felújítandó házzal is lehet találkozni a dél-pesti kerületben, elsősorban a Ganz telepen, az Újpéteri telepen, a Belsőmajorban vagy a Kossuth Ferenc telepen.

Ezeken túl már csak a házrészek kaphatók 15 millió forintnál olcsóbban, de ezek annyival rosszabb adottságúak a korábban említetteknél, hogy még társasházzá sincsenek nyilvánítva, így rendezetlenebbek a jogi viszonyaik is - tette hozzá Balla Frigyes.

Kínálat ugyanakkor - a panelekkel ellentétben - az osztatlan közös tulajdonú lakásokból nem annyira szűk, aminek az az oka, hogy ezeket nem szívesen vásárolják az emberek. Csak akkor veszik meg őket, ha a lakásvásárlás során erős pénzügyi korlátokkal állnak szembe - jelezte a szakértő, aki hozzátette, hogy ha valaki nem tud vagy akar lakást bérelni, akkor meg kell kötnie azt a kompromisszumot, hogy belevág egy ilyen lakás megvásárlásába.

Egyéb lehetőségek sajnos most jelenleg nem állnak rendelkezésére azoknak, akik mindössze 15 milliót szánnak vagy tudnak kiadni lakásvásárlásra. Míg pár éve még 10 millió forint jelentette azt a határt, ami alatt nehéz volt elfogadható adottságú, lakható ingatlanhoz jutni, addig ma már mintegy 50 százalékkal magasabb árral kell megbarátkozniuk a vékonyabb pénztárcájú ingatlanvásárlóknak.

http://ingatlan.blogstar.hu/./pages/ingatlan/contents/blog/35612/pics/14888774364661171_800x600.jpg
Ingatlanközvetítés
Feliratkozás blogértesítőre

Ha mindennap szeretnél értesülni a legfrissebb bejegyzésekről, akkor iratkozz fel a blogértesítőre.

Feliratkozom

Hozzászólások

Ezeket a cikkeket olvastad már?