“Lufiárak” alakultak ki a Bel-Budai ingatlanpiacon - Balla Ingatlaniroa elemzés

Úgy néz ki, hogy nem teljesen helytállóak azok a híresztelések, miszerint továbbra is emelkednek az ingatlanárak Budapesten. Ez ma már inkább csak a hirdetési árakra igaz. Bel-Budán a kereslet szűkülése figyelhető meg, és a valós értékesítési árak ereszkedésére számíthatunk.

Ellentétben a médiában mostanában gyakran elhangzó nyilatkozatokkal, az idén a kereslet már stagnál, sőt kismértékben talán csökkent is az ingatlanpiacon, legalábbis ami Bel-Budát illeti. Nagyon válogatósak lettek a vevők, az árak úgymond “felfújt, lufiárak”, egyre nagyobb mértékű ismét az alku, és csak az igazán keresett, jó lakásokat veszik meg az érdeklődők a meghirdetett árakon. Utóbbiak azonban a kínálatnak mindössze egy-két százalékát teszik ki.

A hirdetési árak nem sokat árulnak el az ingatlanpiacról

Melyek most a kurrens, felkapott lakások? Legyen erkélyes, első emeleti, nem hátrány, ha liftes, legyen kifejezetten jó állapotú a ház, legyen zöldövezeti, nyugat-keleti tájolású és legyen remek a közlekedés.

Az ilyen adottságú ingatlanok azok, melyeket még mindig az átlagnál gyorsabban és drágábban el lehet adni. Ugyanakkor minden más esetben csökkentek az árak az ingatlanközvetítő szerint. Ezt persze a tulajdonosok sokszor nehezen hiszik el, így a hirdetéseknél látható összegek meglehetősen távol állnak a realitástól. A hirdetési árak mind lufiárak az átlagos és az átlag alatti paraméterekkel rendelkező lakások esetében.

Az árak csökkenésére az is utal, hogy a hirdetési árakból megint egyre többet tudnak alkudni a vevők, sőt a rossz adottságú lakásoknál már kifejezetten komoly árengedményt lehet elérni. Ez számszerűsítve azt jelenti, hogy ma már a 10 százalékos alku sem ritka.

A CSOK ugyanakkor semmiféle hatással nincs a bel-budai ingatlanpiacra. De még használt lakások vásárlásánál sem veszik igénybe a vevők ezekben a kerületekben. Igaz ugyanakkor az is, hogy újépítésű lakásokkal nem nagyon lehet találkozni errefelé. Az a néhány, amely felbukkan a piacon, csak tervezőasztalon létezik, azaz el sem kezdődtek még az építkezések. Viszont négyzetméteráraik egymillió forint felett mozognak. Ezek az árak magasabbak, mint az azonos környéken lévő használt lakások 600-900 ezer forintos négyzteméterárai.

Hol járnak az értékesítési árak és a bérleti díjak?

A bel-budai árakat tekintve összességében elmondható, hogy ahogy kifelé tartunk a kerületek belső részeiről, úgy emelkednek egyre magasabbra. Ugyanakkor az is igaz, hogy 100-150 millió forint felett még Budán is megszűnik a kereslet.

A legolcsóbban az I., II. és XII. kerületeken belül Vízivárosban és Krisztinavárosban juthatunk lakáshoz. Mindkét városrész esetében az átlagos eladási négyzetméterárak 421 ezer forint környékén járnak. Ahogy távolodunk ezektől a környékektől, úgy emelkednek: a Rózsadomb esetében 523 ezer forintot kérnek átlagosan a lakások négyzetméteréért, Pasaréten 525 ezer forintot, míg Rézmálon 553 ezer forintot. A kissé kijjebb eső Zöldmál lakásai esetén a lakásállomány kissé eltérő jellege miatt 466 ezer forintos átlagárakra számíthatunk, míg Orbánhegyen 587 ezres négyzetméterárakra.

Érdemes itt kitérni a bérlakáspiacra, ahol 100 ezer forint környékén kezdődik a havi bérleti díj, habár elvétve alacsonyabb árakkal is lehet találkozni. Ugyanakkor a 100 ezer forintos bérlakásokra olyan nagy a kereslet, melyet a kínálat nem tud kielégíteni. Az ingatlanközvetítő szerint a 100-200 ezer forintos ársávban is jelentős a mozgás a bel-budai bérlakáspiacon, de még a 200-500 ezer forintos kategóriában is akadnak érdeklődők. Viszont félmillió forint felett már elenyésző a kereslet.

Mit szeretnek, és mit nem szeretnek a vevők?

Az árakból is látszik, hogy amit különösen kedvelnek ezekben a kerületekben az emberek, azok a magasabban fekvő, úgynevezett zöldövezeti ingatlanok. Amelyeket viszont kifejezetten megpróbálnak elkerülni, azok a forgalmas utak - mint például a Margit körút, Szilágyi Erzsébet fasor, vagy az Alkotás út -  mentén fekvő lakások. Ezek esetében majdhogynem azt lehet mondani, hogy eladhatatlanok, habár iroda céljára azért ezeket is lehet értékesíteni, vagy ha a felsőbb szinteken találhatók, akkor a panoráma kompenzálhatja a nagy zajterhelés okozta kellemetlenségeket.



A vevők tehát a csendes utcákban lévő, vagy zöld udvarra néző, első emeleti, erkélyes lakásokat szeretik, lehetőleg liftes házakban, jó közlekedéssel. Ezeknek természetesen az ára is magasabb, mint a forgalmas utakra néző ingatlanoké. Keresik az újépítésűeket is a piacon, de azokból sajnos nincs kínálat, illetve az újszerű ingatlanok is népszerűek, de ezekből is rendkívül kevés található Bel-Budán.

Ugyanakkor az ingatlanközvetítő azt is nyomatékosította, hogy az I., II. és XII. kerületeknek gyakorlatilag az egésze keresett és eladható, főleg, ha jó paraméterű lakásról van szó. Ami a méreteket illeti, jelenleg a kettő-három szobás ingatlanok a legfelkapottabbak, illetve keresik a négyszobásokat is az érdeklődők, ezekből azonban rettentően kicsi a kínálat.

http://ingatlan.blogstar.hu/./pages/ingatlan/contents/blog/31564/pics/14786161034420293_800x600.jpg
Ingatlanközvetítés
Feliratkozás blogértesítőre

Ha mindennap szeretnél értesülni a legfrissebb bejegyzésekről, akkor iratkozz fel a blogértesítőre.

Feliratkozom

Hozzászólások

Ezeket a cikkeket olvastad már?