Körkép Dunakeszi ingatlanpiacáról - Balla Ingatlaniroda elemzés

Elszálltak az újépítésűek árai, de nem épülnek új lakások

Jelentős mértékben emelkedtek az elmúlt időszak ingatlanpiaci fellendülése során az árak Dunakeszin. Ez az áremelkedés azonban két-három hónapja megállt. Furcsa helyzetet teremt, hogy bár igény lenne rá, újépítésű lakások nem épülhetnek a településen. Ennek persze megvan az oka.



Dunakeszin jóval nagyobb az érdeklődés a használt ingatlanok, mint az újépítésűek iránt. Míg a használt, de jó állapotú ingatlanok iránt fokozott a kereslet, addig az újépítésűek iránt kifejezetten csökkent az elmúlt időszakban. Ennek okát elsődlegesen a megemelkedett árakban látja. Ami pedig alapvetően az irreálisan magasra kúszó telekáraknak az eredménye, hiszen maguk után vonják az újépítésű ingatlanok drágulását is.

Áremelkedés után

Nem kismértékű áremelkedésen vannak túl a használt ingatlanok sem, hiszen az elmúlt nagyjából két év ingatlanpiaci fellendülése során átlagosan mintegy 40 százalékkal kúsztak felfelé. A legnagyobb drágulással az újszerű, valamint a bontásra ítélt, de nagyobb telken fekvő ingatlanok esetében találkoztak a szakemberek. Az áremelkedés azonban két-három hónapja már megállt.

Jelenleg az árak stabilnak mondhatók, és nem is várható a közeljövőben további emelkedés. Hogy ezek a stabil árak mit jelentenek? Dunakeszin egy átlagos családi házat mintegy 40-45 millió forintért vásárolhatunk meg, de egy ikerház is 40 millió forintba kerül, míg egy sorház ára 35 millió forint környékén mozog átlagosan. Lakásokhoz természetesen - azok méreténél is fogva - olcsóbban hozzájuthatunk: egy 62 négyzetméteres, átlagos téglaépítésű lakásért 25 millió forintot fizetnek ki a vevők. Ezek az árak azonban hangsúlyozottan átlagárak. Egy-egy ingatlan eladási ára nagymértékben függ annak elhelyezkedésétől. Ezáltal például a lakások négyzetméterára elég tág határok között, 250-450 ezer forintos sávban mozog a településen.

Ami a telkek piacát illeti, beépítetlen telkeket jelenleg csak a Malomárok lakóparkban találhatnak az érdeklődők. Ez a rész azonban nem igazán kedvelt a vevők körében a rajta keresztülhúzódó nagyfeszültségű vezeték miatt. Ez jelentkezik az árakban is: az átlagos négyzetméterárak 20-25 ezer forint körül alakulnak. Ugyanakkor például egy kertvárosi részen, bontandó ház esetében 35 ezer forint környékén mozog a telekár. Amihez ráadásul még hozzájön a bontás költsége is.

Dunakeszin jelenleg mindenfajta, nem túlárazott ingatlan értékesíthető. Kivételt egyedül a nagy alapterületű, többgenerációs, korszerűtlen házak jelentenek. Ezeket csak építési telekként hajlandóak megvásárolni az emberek, ami tükröződik az árakban is.

Sokat a hirdetésekben látható kínálati árakból egyébként nem alkudhatunk, legfeljebb 5-10 százalékos árengedmény érhető el egy-egy tranzakció során. Újépítésű ingatlanoknál még ennyit sem lehet alkudni, gyakorlatilag jelképes árengedményhez juthatunk csak. De az újépítésű ingatlanok esetében egyébként is érdekesen alakul a helyzet Dunakeszin.

Nem épülnek lakások, csak házak

A településen ugyanis jelenleg nem épülnek újépítésű lakások, és a közeljövőben sem várható jelentősebb számú lakásépítés, mivel nincsenek társasház építésére alkalmas telkek. Ennek oka a helyi előírásokban keresendő. Építésbe vonható területek ugyan még lennének, viszont az infrastruktúra már nem bírja el a további növekedést, annak ellenére, hogy az önkormányzat persze mindent próbál megtenni a hiányosságok pótlása érdekében.

Az önkormányzat ezért nem enged újabb területeket építés alá bevonni, és a lebontott házak helyére is legfeljebb egy-egy ikerház húzható fel. Ennek következtében tehát nem épülhetnek sem lakások, sem sorházak Dunakeszin, csak családi vagy ikerházak. Előbbiek esetében tehát árakról sem beszélhetünk. Az újépítésű családi házak ára átlagosan 60 millió forint környékén alakul, míg az újépítésű ikerházaké eléri az 50 millió forintot.

Dunakeszi kedvelt, de azon belül is vannak felkapott részek

Dunakeszi mindig is kedvelt volt a vásárlók körében Budapest közelsége, valamint jó közlekedési adottságai miatt. És persze azért, mert az árak jóval a fővárosi szint alatt maradtak. Ezért a szakértő nem is látja az elvándorlás jeleit, vagy hogy csökkenne ezen agglomerációs terület vonzereje az ingatlanvásárlók szemében.

Mind a tömegközlekedés, mind pedig az autós közlekedés sokkal jobb, mint más agglomerációs települések esetében, vagyis véleménye szerint innen gyorsabb a Budapestre való bejutás. Ugyanakkor, mivel jelentősen megnőtt az elmúlt években a lakosság száma, ezért a reggeli és a késő délutáni csúcsforgalom idején már tapasztalható a lassulás a közlekedésben. Ettől függetlenül a busz és a vonat mintegy 25 perc alatt beér a fővárosba, míg autóval 15 perc alatt ott lehetünk.

A jól megoldott tömegközlekedés egyébként az egyik oka annak, hogy Dunakeszin belül kedvelik a vásárlók a Tóvárost vagy a Toldi-Dombliget lakóparkot. Sikerükhöz a jó közlekedésen túl persze hozzájárul az új kialakítású, rendezett környezet is. Ez jellemző a településen a többi lakóparkra is, és ezért is kedvelik őket jobban az emberek. Emellett természetesen még a Duna közelében fekvő ingatlanok felkapottak az ingatlanvásárlók körében, a továbbiakban az árak emelkedése már nem várható, ugyanakkor a piac kismértékű élénkülésére azért számítanak.

http://ingatlan.blogstar.hu/./pages/ingatlan/contents/blog/30710/pics/14755698839158075_800x600.jpg
Ingatlanközvetítés
Feliratkozás blogértesítőre

Ha mindennap szeretnél értesülni a legfrissebb bejegyzésekről, akkor iratkozz fel a blogértesítőre.

Feliratkozom

Hozzászólások

Ezeket a cikkeket olvastad már?