Mennyi adót kell fizetnünk ingatlan eladása után? - A Balla Ingatlaniroda elemzése

Miután egy korábbi bejegyzésünkben már tisztáztuk, hogy ingatlan vásárlása esetén mennyi illetéket fizetünk, most az ingatlan eladása utáni adózás szabályaira is kitérünk. Ingatlaneladás után ugyanis az eladó személyi jövedelemadót (SZJA) fizet. Persze nem minden esetben, de lássuk a részleteket! 

A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői számtalanszor tapasztalják munkájuk során, hogy az eladók - akikkel az ingatlanosok alapvetően kapcsolatban állnak - sokszor nincsenek tisztában az értékesítés adóvonzatával, és a hiányzó információkra gyakran az ingatlanközvetítőnél kérdeznek rá. Úgy érezzük tehát, hogy érdemes tisztázni, mikor és mennyi adót kell fizetni lakás eladása után. 

Jövedelemről van szó, így szja-t fizetünk ingatlaneladás után 

Mivel egy ingatlan, illetve vagyoni értékű jog értékesítéséből adott esetben jövedelmünk származhat, így azt, mint jövedelmet a normál, éves adóbevallás keretében a megadott határidőig be kell vallanunk a NAV felé, és meg kell fizetnünk az adó összegét. Fontos: amennyiben az ingatlan eladásából nem keletkezik jövedelmünk, abban az esetben nincs mit bevallanunk az adóhatóságnak. 

Jövedelem abban az esetben keletkezik, ha magasabb összegért sikerül eladnunk a lakást, mint amennyiért vásároltuk, és számlákkal igazolt, később részletezett költségeink után még mindig pluszban vagyunk. Ha nem így van, tehát a mondjuk két éve 10,5 millió forintért vásárolt lakásunkat most csak 9,8 millióért tudjuk eladni, akkor számunkra az ingatlaneladás utáni adózás több problémát már nem is jelent, hiszen azt bevallani sem kell. 

A vételi és az eladási ár közötti különbözet (ha utóbbi a magasabb összeg) jelenti tehát a jövedelmet, de a helyzet azért nem ennyire egyszerű. 

A jövedelem pontos meghatározása 

Az ingatlaneladásból származó jövedelmünk megállapítása technikailag úgy néz ki, hogy az értékesítésből származó bevételünket csökkenteni kell a költségeinkkel. A bevétel ingatlan eladásakor az az összeg, amit az értékesítés eredményeként megfizet számunkra a vevő. Akkor is a teljes vételárral kell számolni - mégpedig az értékesítés évére vonatkozóan -, ha azt a vevő több részletben fizeti meg. Ennek oka, hogy a szja-törvény szerint a jövedelemszerzés napja az értékesítésről szóló szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtásának a napja. 

És akkor térjünk át a költségekre, melyeket levonhatunk az előbb már részletezett bevételünkből. Melyek ezek? 

  • Az ingatlan megszerzésre fordított összeg és az ezzel összefüggő, számlákkal igazolt, egyéb kiadások. Ide tartozik például az illeték összege, az ügyvédi költség, közjegyzői díj és egyéb szakértői díjak. 
  • Az értéknövelő beruházások számlákkal igazolható összege. 
  • Az átruházással kapcsolatos igazolt kiadások, többek között az állammal szemben vállalt kötelezettség alapján igazoltan megfizetett összeg. 

Olyan kiadást azonban már nem vonhatunk le költségként, melyeket a magánszemély az önálló tevékenységéből származó bevételével szemben elszámolt vagy elszámol költségként. És nem véletlenül hangsúlyozzuk minden mondatban, hogy csak a számlákkal, okiratokkal igazolható költségeket számolhatunk el! 

Mennyi adót fizetünk az eladásból származó jövedelmünk után? 

Mindjárt az elején fontos megemlítenünk, hogy 2008. január 1-jétől már nem létezik az ún. beszámítási kedvezmény. Ennek ellenére még mindig nagyon sokan azt hiszik, hogy csak akkor mentesülnek az adófizetés kötelezettsége alól, ha ingatlaneladás után másik lakást vesznek, és az eladási árat teljes egészében beforgatják az új lakás vételárába. Hangsúlyozzuk újra, hogy a törvény már sok-sok évvel ezelőtt megváltozott, és másik lakás vásárlása egy éven belül csak az illeték szempontjából lehet fontos a cserepótló vétel kedvezménye miatt. 

Jelenleg az adófizetés nem egy másik lakás megvásárlásának függvénye, hanem azt az adott lakás megszerzésének időpontja határozza meg. Alapesetben az adó mértéke 16 százalék, a számított jövedelem azonban minden évvel csökken bizonyos mértékben. Ha az eladástól számítva hat évvel korábban vettük az eladott ingatlant, akkor már nem is kell utána szja-t fizetni. Ez így néz ki: 

A lakásra vonatkozó vagyoni értékű jog átruházása esetén a jövedelem a számított összeg

  • 100 százaléka a megszerzés évében és az azt követő évben,
  • 90 százaléka a megszerzés évét követő második évben,
  • 60 százaléka a megszerzés évét követő harmadik évben,
  • 30 százaléka a megszerzés évét követő negyedik évben,
  • 0 százaléka a megszerzés évét követő ötödik és további években. 

A legegyszerűbb azonban NAV kalkulátorát használni: http://nav.gov.hu/nav/szolgaltatasok/kalkulatorok/ing_kalk

De hogy mondjunk azért egy példát: ha idén a felpezsdülő ingatlanpiacon jó áron, mondjuk 13 millióért sikerült eladnunk takaros kis zuglói panellakásunkat, melyet még az ingatlanpiaci válság mélysötét vége felé, 2013-ban vásároltunk 10 millió forintért, akkor - értéknövelő beruházásokat, illetéket és egyéb szerzéssel és eladással kapcsolatos költségeket most nem számolva - 3 milliós jövedelemre tettünk szert. Mivel eltelt már két év, így tíz százalékkal csökken a számított összeg, azaz 300 ezer forinttal. Vagyis 2,7 millió forint után fizetjük meg a 16 százalékos jövedelemadót, ami 432 ezer forintot fog kitenni. 

Azt még fontos megjegyezni, hogy eddig csak lakóingatlanokról beszéltünk, ugyanis minden egyéb ingatlan, például telek, üdülő, üdülőtelek, termőföld, üzlethelyiség, nem lakás céljára szolgáló egyéb ingatlan esetében már kicsit más a helyzet. Ilyen esetekben 16 évnek kell eltelnie, hogy mentesüljünk az adófizetési kötelezettség alól, de itt is ugyanolyan fokozatos a számított összegből levonható százalék változása, legalábbis a hatodik évtől. A NAV oldalán azonban erre is található külön kalkulátor, így a számok tömegétől ebben az esetben megkímélnénk az olvasót. 

Ami talán még gondot okozhat, ha egy ingatlannak több tulajdonosa is van. Ilyen esetben sem bonyolult azonban a helyzet, a tulajdonosoknak tulajdonrészük arányában kell megfizetni a személyi jövedelemadót, azaz minden tulajdonos adóbevallásában szerepelnie kell az ingatlan eladásából származó jövedelemnek, valamint meg is kell fizetni az állam felé az adót. 

Természetesen számtalan speciális helyzet van, melyet nem érintettünk, hiszen csak a legtipikusabb, leggyakrabban előforduló élethelyzeteket vettük figyelembe. A vonatkozó törvény azonban ezeket is tisztázza. Ezért aki többet szeretne megtudni, annak érdemes fellapoznia az 1995. évi CXVII. törvényt, mely a személyi jövedelemadóról szól, és annak XI. fejezetében megtalálja az ingatlanokra és egyéb vagyoni értékű jogok átruházására vonatkozó szabályokat részletesen.

http://ingatlan.blogstar.hu/./pages/ingatlan/contents/blog/22133/pics/14466235846469379_800x600.jpg
Ingatlanközvetítés,Jog, adó
Feliratkozás blogértesítőre

Ha mindennap szeretnél értesülni a legfrissebb bejegyzésekről, akkor iratkozz fel a blogértesítőre.

Feliratkozom

Hozzászólások

Ezeket a cikkeket olvastad már?